別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
菊池 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊池 5-3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
 ②地積
　(㎡)		 777  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

2.5:1		 事務所

Ｗ2		 店舗、事務所、農産
物加工所が混在する
商業地域		 南16m県道 水道、下水 御代志

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 御代志駅北東方

5.4km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性のやや低い幹線道路沿いの地域で、当面の間現状を維持すると思料される。隣接する合志市が発展傾向に
あり、背後地人口の増加等が期待され、今後も地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊池市に存する商業地域一帯。主たる需要者層は、法人事業者及び個人事業者等である。幹線道路沿い
の商業地域は繁華性を比較的維持し、安定した需要がある一方、旧来からの商業地域は空店舗が依然多く、需要はやや
弱い。泗水町は発展傾向にある合志市に隣接し、背後地人口の増加等が期待される。取引価格は規模、事情等によりま
ちまちで、中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場の成熟度は低く、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価
格は類似地域における最近の事例からの試算であり、地域の実情に即した試算価格であると判断される。したがって、
比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　菊池 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.5]		 [100.0]
100		 23,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 菊池市人口は減少傾向にあり、生産年齢人口
も減少傾向にある。旧来からの商業地は空き
店舗も多く衰退傾向にある。


国道沿いの商業地域に比し交通量は少ない。
割安感もあり、当該地域に対する需要は底堅
い。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 菊池 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊池
０８１５７
-6		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４１菊池
０８１３８
-9		 菊池市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１菊池
０８１３８
-3		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d ２３７菊池
０９６６３
-8		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東17m国道、
南西7m、
二方路
（都） 

(90,200)
e ２３７菊池
０９６３１
-9		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,745 		 100
[ 110.0]
23,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,400 
b (　           ) 
13,114  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  93.1]
23,477 		 100
[ 101.9]
23,039 
23,000 
c (　           ) 
22,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
25,444 		 100
[ 111.6]
22,799 
22,800 
d (　           ) 
13,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.4]
19,375 		 100
[  82.8]
23,400 
23,400 
e (　           ) 
16,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
21,944 		 100
[  95.0]
23,099 
23,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,100 円／㎡]  



菊池 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,440,590 
1,850,630 
6,589,960 
6,236,340 
353,620 		 （　0.9718）
343,648 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,311,660 円　　　　（　      9,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
菊池 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＬＳ2 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   777 ㎡     45.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：フロア貸し店舗、２Ｆ：ファミリータイプ共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
1,604 
449,120 		 4.0  1,796,480 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
280.00 
100.0 
280.00 
1,040 
291,200 		 1.0  291,200 
1.0  291,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
100.0 
560.00 

740,320 		 2,087,680 
291,200 
⑨年額支払賃料        740,320 円　×　12ヶ月　＝　       8,883,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,883,840 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       533,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,350,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,087,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,440,590 円　　　　（　        10,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０８１
３８
　　　　-16		 1,644  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,612 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,604 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０８１
３８
　　　　-17		 1,799  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,606 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
菊池 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 429,500 円  　　　　     85,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 533,030 円  　　　        8,883,840　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      601,300 円  　　　　     85,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       171,800 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,850,630 円　（　　　　　　         2,382 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,236,340 円  
（　　　　　         8,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,440,590 円      
②総費用 1,850,630 円      
③純収益　①－② 6,589,960 円      
④建物等に帰属する純収益 6,236,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 353,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 343,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,311,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 菊池 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
 3311000072746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
菊池 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊池 5-3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
 ②地積
　(㎡)		 777  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

2.5:1		 事務所

Ｗ2		 店舗、事務所、農産
物加工所が混在する
商業地域		 南16m県道 水道、下水 御代志

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 南方１６ｍ県道 交通

施設		 御代志駅　北東方

5.4km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧泗水町中心部近くの商業地域。幹線道路沿線の商業地に比べると競争力はやや劣るが値頃感等から地価は横ば
い乃至やや上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,890 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、菊池市を中心とした商業地域である。主な需要者は市内外の事業者、法人等が推定される。幹線道路
沿線の商業地に比べると競争力はやや劣るが、背後の住宅用地は高値取引も見受けられ、値頃感等から地価は横ばい乃
至やや上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は規模によりバラツキがみられることから把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗としての利用が多く、取引における意思決定要素としては市場において成立した取引価格であり
、収益性を重視した価格形成がなされていないものと判断される。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　菊池 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.5]		 [100.0]
100		 23,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本県内の景気は、緩やかに回復している。
資材価格の動向等の影響下ではあるが、個人
消費等も緩やかに回復している。


旧泗水町の中心商業地域。幹線道路沿線の商
業地と比べやや競争力に劣るが値頃感等から
、地価は横ばい乃至やや上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 菊池 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊池
０８１５７
-6		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４１菊池
０８１３８
-3		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
c ２３７菊池
０９６３１
-900009		 菊池市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ２３７菊池
０８１５７
-900005		 菊池市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m道路、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,796 		 100
[ 111.9]
23,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,100 
b (　           ) 
22,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
25,444 		 100
[ 108.5]
23,451 
23,500 
c (　           ) 
16,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
21,944 		 100
[  94.1]
23,320 
23,300 
d (　           ) 
15,173  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
19,042 		 100
[  81.6]
23,336 
23,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,200 円／㎡]  



菊池 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,460,199 
1,852,140 
6,608,059 
6,236,340 
371,719 		 （　0.9718）
361,237 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,685,894 円　　　　（　      9,890 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
菊池 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＬＳ2 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   777 ㎡     45.0 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階共同住宅ファミリータイプ想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
1,600 
448,000 		 4.0  1,792,000 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
280.00 
100.0 
280.00 
1,050 
294,000 		 1.0  294,000 
1.0  294,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
100.0 
560.00 

742,000 		 2,086,000 
294,000 
⑨年額支払賃料        742,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,904,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,904,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       534,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,369,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,086,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,831 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,460,199 円　　　　（　        10,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０８
１５７
　　　　-12		 1,644  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収益０８
１５７
　　　　-14		 1,678  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,637 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
菊池 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 429,500 円  　　　　     85,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 534,240 円  　　　        8,904,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,400 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      601,300 円  　　　　     85,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       171,800 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,852,140 円　（　　　　　　         2,384 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,236,340 円  
（　　　　　         8,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,460,199 円      
②総費用 1,852,140 円      
③純収益　①－② 6,608,059 円      
④建物等に帰属する純収益 6,236,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 371,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 361,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          465 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,685,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,890 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 菊池 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
 3311000072746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考