鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
玉名 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玉名 -2

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　椎葉　和馬

TEL.

鑑定評価額

6,630,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	玉名市中尾字天神木３４７番７				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が見られる閑静な住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	玉名 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 190 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

玉名駅北方

1.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は玉名市中心市街地縁辺の既成住宅地域にあって、住環境としては閑静で、利便性に優れ、中心部の住
宅地と比較した割安感から一定の土地需要が認められ、地価は横ばい圏内で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は玉名市中心市街地及びその周辺の住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、街路の配置等にやや劣る
ものの、住環境としては閑静で、学校、商業施設等との接近性にも優れることから、中心部の住宅地と比較して割安感
があり、一定の土地需要が認められる。主たる需要者は玉名市及びその周辺の市町に居住する自己利用目的の勤労者世
帯であり、需要の中心となる価格帯は２５０㎡程度で総額６００万円～８００万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺の用途は、自己利用目的の一般住宅が中心であり、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていない
。したがって低位に試算された収益価格の説得力は低く、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映し
た比準価格の説得力は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国的な物価高、建築コストの上昇の影響に
加え、人口減少、高齢化による住宅需要の停
滞の趨勢は今後も継続するものとみられる。

利便性の高い既成住宅地域で、中心部の住宅
地と比較した割安感から一定の土地需要が認
められ、地価は横ばい傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

玉名 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１玉名０９６３１ -8	玉名市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
b	２４１玉名０９６３１ -13	玉名市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,180)
c	２４１玉名０７７９５ -5	玉名市		更地	（　）	長方形	北9m市道、東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	２４１玉名０９６３１ -2	玉名市		更地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		（都） (70,200)
e	２４１玉名０９６３１ -4	玉名市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,473	100 [ 91.2]	29,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,000
b	(　 ) 24,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,562	100 [ 85.3]	28,795		28,800
c	(　 ) 26,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,748	100 [ 90.2]	28,545		28,500
d	(　 ) 24,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	25,591	100 [ 91.1]	28,091		28,100
e	(　 ) 28,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,742	100 [ 96.8]	28,659		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

玉名 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,680,187	571,500	2,108,687	1,960,000	148,687	（　0.9718） 144,494	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,074,340 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉名 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	180 ％	231 ㎡	12.0 m x 19.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,150	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,150	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		230,000		230,000
								230,000

⑨年額支払賃料	230,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,760,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,622,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 230,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,680,187 円　　　　（　 11,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１収９６３１　　　　-23	1,077 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,175 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１収９６３１　　　　-25	887 ( 887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,216
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉名 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	28,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	165,600 円	2,760,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	56,000 円	28,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,500 円　（　　　　　　 2,474 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,000 円（　　　　　 8,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,680,187 円
②総費用	571,500 円
③純収益　①－②	2,108,687 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,687 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,074,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

玉名 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	玉名市中尾字天神木３４７番７	3302010003546-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
玉名 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玉名 -2

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　江口　泰史

TEL.

鑑定評価額

6,630,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	玉名市中尾字天神木３４７番７				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が見られる閑静な住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	玉名 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 190 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無し

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

玉名駅　北方

1.6km

法令

規制

（都）１中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

地域に特段の変化は見られず、現状を維持するものと判断する。近隣地域は幹線市道背後に位置する住宅地域で
ある。最近の新興分譲住宅地との比較による値頃感もあって需要は底堅く、地価は概ね横ばい圏内である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として旧玉名市街地に位置する住宅地域と判定した。需要者は玉名市内及びその周辺に通勤する勤
労者世帯が中心である。利便施設に比較的近接する閑静な住宅地域であって、周辺では新規宅地開発による供給も多く
見られる。中心となる価格帯については、土地は６００万円～８００万円程度のニーズが高く、上限でも１，０００万
円未満である。新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺には低層アパート等の賃貸物件が散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益
価格は低位に試算された。比準価格は旧玉名市街地に位置する住宅地の取引事例を中心にもとめており、その規範性は
高い。鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少・高齢化率上昇傾向等により地域経
済は低迷が続いており、地価全般は横這いな
いし緩やかな下落傾向にある。

地域要因に特段の変化はない。利便性の概ね
良好な住宅地域であり、土地需要は安定的で
あることから、地価は概ね横ばい圏内で推移
している。

居住の快適性，利便性等に影響を与える特段
の要因変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

玉名 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１玉名０９６３１ -3	玉名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、東3m、角地		（都）１住居 (70,160)
b	２３７玉名０７００９ -900012	玉名市		更地	（　）	ほぼ台形	北西5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	２４１玉名０９６３１ -4	玉名市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	２４１玉名０９６３１ -10	玉名市		更地	（　）	ほぼ正方形	東2.5m道路、西3.8m、二方路		（都）１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,578	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.9]	28,376	100 [ 98.0]	28,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,000
b	(　 ) 25,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	27,889	100 [ 97.0]	28,752		28,800
c	(　 ) 28,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,742	100 [ 98.0]	28,308		28,300
d	(　 ) 25,467	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	27,742	100 [ 97.0]	28,600		28,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

玉名 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,572,979	549,476	2,023,503	1,883,000	140,503	（　0.9718） 136,541	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,905,128 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉名 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	180 ％	231 ㎡	12.0 m x 19.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたり４７㎡のファミリータイプの住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.00	100.0	96.00	1,150	110,400	1.0	110,400
							1.0	110,400
2～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,150	110,400	1.0	110,400
							1.0	110,400
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		220,800		220,800
								220,800

⑨年額支払賃料	220,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,649,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,649,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,517,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	220,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,572,979 円　　　　（　 11,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１（収）７７９５　　　　-17	1,130 ( 1,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４１（収）７７９５　　　　-18	1,147 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,170
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉名 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,700 円	26,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	158,976 円	2,649,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	26,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,476 円　（　　　　　　 2,379 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,883,000 円（　　　　　 8,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,572,979 円
②総費用	549,476 円
③純収益　①－②	2,023,503 円
④建物等に帰属する純収益	1,883,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	140,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,905,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

玉名 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	玉名市中尾字天神木３４７番７	3302010003546-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考