令和6年1月15日　提出 荒尾 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 9-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.

鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外 ②地積 　(㎡) 20,741   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.2 荷捌所 ＲＣ2 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 団地 西13m市道、南側道 水道 南荒尾 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    20,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 南荒尾駅南東方 3.0km 法令 規制 （都） 工業 (70,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 工業の国内回帰や社会構造の変化に伴う物流関連施設の需要増加、ＴＳＭＣの菊陽町進出に伴う県内工業地に対 する需要の高まり等により、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は荒尾市及び玉名郡市を中心とし県北の内陸型工業地域と判定した。主な需要者は県内外で事業を行う法人 である。近年の物流・倉庫需要の拡大や工場の国内回帰により需要の高まりが見られることから、地価は上昇傾向にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は形成されておらず、自己利用目的での取引が主で工場の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用 を断念し比準価格のみの試算となった。類似不動産の取引価格が価格形成の主要な指標となっていることから、比準価 格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本県内の景気は、緩やかに回復している。 ＴＳＭＣの菊陽町進出に伴い、県内工業地に 対する需要は高まっている。 荒尾市内の内陸型工業地域である、地域要因 に特段の変動はないが、物流・倉庫需要等の 高まりにより、地価は堅調に推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％