鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
荒尾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒尾 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　塩本　一丸

TEL.

鑑定評価額

49,900,000 円

１㎡当たりの価格

49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒尾市荒尾字上川後田４１６０番２６６				②地積　(㎡)	1,004 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）地区計画等 (90,200)
	1:2	店舗、事務所兼教室Ｓ2	大規模、中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道、南西側道	水道、下水	荒尾 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 180 ｍ、南 230 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

荒尾駅　南東方

5.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

背後に大規模住宅団地を控え、医院や物販店が集積する近隣型商業地域で、近年リニューアルされた大型商業施
設に近く安定した集客力があるため、地価は当面、安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒尾市内から隣接市町に至る広域的範囲である。需要者は各地域にチェーン展開をする県内外の商業法人
から地元の法人・個人事業者である。近年の広域的な道路交通網の整備により、自動車利用が大半である顧客の他商圏
への流出も見られる。このため、荒尾市内への新規の店舗等の進出のための土地の取引は極めて少ない。利用目的によ
り画地規模が異なるため、標準的規模や中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引市場における市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地が商業地であるため重視すべき価格
であるが、賃貸市場が成熟した商業地域ではないため、投資額に見合う賃料設定が困難であるため収益価格は低めに試
算された。本件では市場の実態を反映し、説得力が高い比準価格を重視し、収益価格については参考に止め、前年標準
価格からの検討及び指定基準地からの検討等を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　荒尾 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化が進む中で荒尾市の旧来型
の商業地域は衰退化が進行しているが、大型
商業施設近辺は一定の繁華性を維持している
。

当面は安定した集客力を維持するが、長期的
には人口減少等が続くため、地価は横這いか
ら長期的にはやや弱含みで推移すると予測す
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

-0.2 ％

３　試算価格算定内訳

荒尾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３７荒尾０５９４２ -900008	荒尾市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２３７荒尾０７００５ -900021	荒尾市		建付地	（　）	長方形	北西13.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２４１荒尾０８１５７ -4	荒尾市		建付地	（　）	台形	東17.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	２４１玉名０９６３１ -6	玉名市		更地	（　）	不整形	東10m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,583	100 [ 93.1]	48,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	50,400
b	(　 ) 34,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,187	100 [ 72.8]	46,960		48,400
c	(　 ) 24,133	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 88.0]	100 [ 70.0]	39,373	100 [ 82.0]	48,016		49,500
d	(　 ) 40,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	45,166	100 [ 92.2]	48,987		50,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

荒尾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,450,726	2,266,604	7,184,122	5,786,420	1,397,702	（　0.9490） 1,326,419	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,221,681 円　　　　（　 28,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒尾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	1,004 ㎡	22.0 m x 46.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,770	477,900	4.0	1,911,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	100.0	270.00	1,390	375,300	4.0	1,501,200
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		853,200		3,412,800
								0

⑨年額支払賃料	853,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,238,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,238,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 819,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,419,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,412,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,450,726 円　　　　（　 9,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１（収）４５００　　　　-27	1,791 ( 1,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,771 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１（収）４５００　　　　-28	1,750 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,750
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

荒尾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,500 円	82,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	614,304 円	10,238,400　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 367,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 621,700 円	82,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	165,800 円	82,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,266,604 円　（　　　　　　 2,258 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,786,420 円（　　　　　 5,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,450,726 円
②総費用	2,266,604 円
③純収益　①－②	7,184,122 円
④建物等に帰属する純収益	5,786,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,397,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,326,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,221,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

荒尾 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	荒尾市荒尾字上川後田４１６０番２６６	3302000277970-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
荒尾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒尾 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　菊川　耕思

TEL.

鑑定評価額

50,100,000 円

１㎡当たりの価格

49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒尾市荒尾字上川後田４１６０番２６６				②地積　(㎡)	1,004 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）地区計画等 (90,200)
	1:2	店舗、事務所兼教室Ｓ2	大規模、中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道、南西側道	水道、下水	荒尾 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 180 ｍ、南 230 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

荒尾駅南東方

5.2km

法令

規制

（都）近商
(80,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、大型商業施設を核店舗とする店舗等が建ち並ぶ商業地域である。背後に人気の住宅団地を擁し、商
業収益性が比較的良好な地域であること等から、土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、荒尾市を中心に隣接市町の商業地域に及び、需要者層は、店舗経営等を望む企業等の法人事業者等が中
心である。背後に人気の住宅団地を擁し、大型商業施設を核店舗とした商業集積度が比較的高い商業地域であり、荒尾
市内においては中心的商業地域となっている。なお、顕在化した土地取引件数は少なく、取引規模・総額にもバラツキ
があるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を
基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は賃貸物件の他に自用の店舗等も比較
的多く見られる地域であり、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症による地価への影
響は殆ど見られず、商業収益性が高いエリア
等を中心に土地需要は堅調に推移している。

大型商業施設を核店舗とする商業収益性が比
較的良好な商業地域であり、背後に人気の住
宅団地を擁し、安定的な土地需要を有する。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
場合、角地であることから出入りの利便性や
利用効率の面でやや優っている。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

荒尾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３７荒尾０７００５ -900021	荒尾市		建付地	（　）	長方形	北西13.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２４１荒尾０６４１３ -3	荒尾市		貸家建付地	（　）	不整形	西14m国道、北4m、角地		（都）準工 (70,200)
c	２４１荒尾０８１５７ -4	荒尾市		建付地	（　）	台形	東17.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	２４１荒尾０４５００ -7	荒尾市		更地	（　）	不整形	西18m国道、北5m、角地		（都）１住居 (78,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,187	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,358	100 [ 69.3]	49,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,100
b	(　 ) 27,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	31,380	100 [ 64.4]	48,727		50,200
c	(　 ) 24,133	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 88.0]	100 [ 70.0]	39,334	100 [ 80.8]	48,681		50,100
d	(　 ) 38,900	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	47,303	100 [ 96.0]	49,274		50,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

荒尾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,480,633	2,269,348	7,211,285	5,786,420	1,424,865	（　0.9490） 1,352,197	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,770,149 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒尾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	1,004 ㎡	22.0 m x 46.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロアー貸し）。使用容積率は地域の実情等を勘案。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

想定建物は外階段利用の店舗のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,770	477,900	4.0	1,911,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	270.00	100.0	270.00	1,400	378,000	4.0	1,512,000
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		855,900		3,423,600
								0

⑨年額支払賃料	855,900 円　×　12ヶ月　＝　 10,270,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,270,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 821,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,449,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,423,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,480,633 円　　　　（　 9,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１収０６４１３　　　　-17	1,607 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,776 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１収０６４１３　　　　-18	1,246 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

荒尾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,500 円	82,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	616,248 円	10,270,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 368,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 621,700 円	82,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	165,800 円	82,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,269,348 円　（　　　　　　 2,260 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,786,420 円（　　　　　 5,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,480,633 円
②総費用	2,269,348 円
③純収益　①－②	7,211,285 円
④建物等に帰属する純収益	5,786,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,424,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,352,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,770,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

荒尾 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	荒尾市荒尾字上川後田４１６０番２６６	3302000277970-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考