令和6年1月15日　提出 荒尾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 -2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市緑ケ丘４丁目５番１３ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 荒尾 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地内の住宅地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 荒尾駅　東方 5.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境及び利便性に優れた荒尾市内でも人気が高い住宅地域であるが、画地規模が大きく総額が嵩むため、需 要は比較的限定されるものの、需要は底堅く、地価は当面、安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は荒尾市の市街地内に存する住宅地のうち比較的品等が高い緑ヶ丘、東屋形地区等の住宅地域である。需要 者は自己用住宅の取得を目的とする３０代から４０代の勤労者世帯が中心となる。周辺には商業施設が集積し利便性が 高く、良好な住環境を維持しており、取引総額が嵩むものの人気は高く、需給関係は安定している。 中心となる価格は、土地の場合で１０００万円から１２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己の専用住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性や利便性を指向する住宅地域である。アパ－ト等は 殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で、かつ、公法上の規制も厳しいため、事業収支の観点からも賃貸用建物の想定は非 現実的と判断した。よって本件では、取引市場の実態を反映し、実証性に優る比準価格を重視し、前年標準価格からの 検討及び代表標準地からの検討等を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 58.2] [100.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 荒尾市は人口減少、高齢化が県平均よりも進 んでおり、宅地需要は環境、利便性が良好な 住宅地に集中している状況である。 荒尾市内では高品等の住宅地で人気は高いが 、総額が嵩むために需要者が限定されること から、地価は上昇には至らないものの安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％