令和6年1月15日　提出 八代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 683,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市新港町３丁目９番８ ②地積 　(㎡) 61,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 2.5:1 事務所、作業所兼倉 庫 ＳＲＣ2 大規模な工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m道路、北東側道 水道、下水 八代 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   800 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 八代駅北西方 8.8km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の八代外港はＴＳＭＣ関連工場の県内進出や定期コンテナ航路開設等を背景とした需要拡大を受け、用 地不足が顕在化している。地価は当面の間、強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に県内の大規模工業地域一円と判定した。主たる需要者層は県内外の大手法人事業者が中心である。こ のところ、熊本県における工業地需要はハイテク産業の集積が進む県北部への偏在傾向が指摘されるが、一方で県南に おいても県南フードバレー構想による企業用地や台湾航路新設による物流施設用地など、工業地需要は拡大傾向にある 。規模が多様なため、取引の中心となる価格帯把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地に係る収益価格は賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準の把握が難しいことから適用を断念した。一方、比準価格 は現実の取引市場を反映した実証的な価格で、高い規範性と説得力が認められる。よって、前年価格等からの検討を踏 まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍後、経済活動が正常化する中で地価 は堅調ながら、公的支援の削減、建築費の高 騰、金利上昇に伴う不動産需要の減少等が懸 念される。 円安傾向、供給網の分断リスク低減、通販拡 大による物流用地確保等を背景に工業地需給 は逼迫しており、地価は引き続き上昇基調で 推移している。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％