令和6年1月15日　提出 八代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市福正町字久保９８２番４ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 八代 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 八代駅　東方 860m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整然性がやや劣る既成住宅地域であるが、総額を抑えたい若年層世帯の需要が見込まれる地域で、不動産 業者による素地取得の動きも続いており、需給動向は安定している。地価は横ばい圏で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外部に位置する既成住宅地域で、需要者は市内居住者が中心となる。近隣地域を含む一帯は、街路 の連続性や街区の整然性に難があるが、同一小学校区の類似地域と比較すると値頃感があることから潜在的需要が認め られ、周辺では不動産業者による新規供給が継続的に行われており、需給動向は安定している。中心となる土地の取引 価格帯は６００万円前後で、新築の戸建物件は、２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、規模が大きい画地では賃貸物件も見られるが、遊休地活用を目的に建設されたもの で最有効使用の観点から収益還元法は非適用とした。市場参加者は、地域の特性、画地条件、取引価格水準などを重視 して購入の意思決定を行うことから、当該要因を十分に検討した比準価格は、実証的であり説得力が高い価格である。 本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八代 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [134.5] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇に加え、固定金利の水準引き上 げにより持家の住宅着工戸数は落ち込みを見 せているが、子育て世代の住宅取得意欲は底 堅い。 街路の配置の均衡性が欠けるも相対的値頃感 から周辺では小規模開発が続いており、若年 層世帯の需要は底堅く、地域内の需給動向は 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％