令和6年1月15日　提出 熊本北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北5m市道 水道、下水 黒石 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 黒石駅　西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多く見られる閑静な住宅地域であり、また、隣接市町における宅地需要増等も相俟 って相対的な割安感が指摘され、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市北区を中心とする住宅地域の存する圏域であると判断した。典型的な需要者は自己居住を前提と した個人である。隣接市町における宅地需要増等も相俟って相対的な割安感が生じており、地価は強含みで推移するも のと予測する。主たる需要者は熊本市北部地域に地縁を持つ自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格 帯は標準的画地規模で総額８００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また、画地規模が小さいこと等より対象地 上に賃貸用の建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当ではないと判断し、賃料収入に基づく 収益価格の試算は断念した。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [100.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の基調としては緩やかに回復しているも のの、先行きについて、海外の経済動向及び 資材価格の動向等の影響に注視が必要である 。 住環境に特段の変動はないものの、他の類似 不動産との比較において相対的な割安感等が 生じており、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％