令和6年1月15日　提出 熊本北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -9 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区楠４丁目７番９ ｢楠４－１０－４２｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 武蔵塚駅　西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。過去に大規模開発された地域で築年が相当 経過した建物が多いものの、周辺の菊陽町の地価上昇傾向の波及効果もあって、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、楠地区を中心とした、熊本市北区の住宅地域と判定した。主な需要者は熊本都市圏に居住する自己使用 目的で取得する標準的所得層の個人等である。過去に大規模開発された地域で築年が相当経過した建物が多いものの、 周辺の菊陽町の地価上昇傾向の波及効果もあって、宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、８０～１００ 坪程度で総額２，０００～２，３００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、主な需要者は標準的所得層の個人等である。当該需要 者は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の規範性は高いものと判断される 。よって、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本北 -11                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本都市圏の景気はコロナ禍から比較的脱却 した感があり、さらに菊陽町にＴＳＭＣが進 出することも影響し、全体的に不動産需要は 堅調である。 楠地区の区画整然とした住宅地域である。需 要旺盛な菊陽町に隣接した地域であるため、 地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％ +2.9 ％