令和6年1月15日　提出 熊本北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２ ｢龍田陳内３－３３－５｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 竜田口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 竜田口駅　北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本北バイパスの東側背後の高台の住宅地域で、街路の系統にやや難があるものの、住環境は良好であり、住宅 需要が旺盛な武蔵ヶ丘や楠地区に近く、割安感から地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍田地区を中心とする住宅地域一円である。需要の中心は３０代から４０代の自己用住宅を目的とする 一時取得の勤労者世帯が中心である。環境条件は良好であるものの街路条件にやや難があり、代替・競争関係にある周 辺の価格水準と比較すると割安感があるため需要は比較的堅調である。中心となる価格は、土地のみの場合で８００万 円程度、新築建物付きで３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己用住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性や利便性を指向する住宅地域である。アパ－ト等も散見 されるが、もっぱら土地所有者が節税目的でアパート等を建設する場合が殆どであり、また、対象標準地の規模が小さ く市場性のある賃貸用建物の想定は非現実的であると判断した。本件では取引市場の実態を反映し、実証性に優る比準 価格を重視し、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [139.8] [102.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市北区の住宅地域は菊陽町に近いため、 場所によりＴＳＭＣ進出の影響を受けて需要 が旺盛で、地価が強含みで上昇している地域 がある。 住宅需要が旺盛な武蔵ヶ丘や楠地区と比較し て地価水準に割安感があり、地価は比較的堅 調に緩やかな上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％