別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
熊本北 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本北 -5 熊本県 熊本第1 氏名  不動産鑑定士 江口 泰史   TEL.
鑑定評価額 9,170,000 円  1㎡当たりの価格 53,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
熊本市北区八景水谷1丁目1094番3
「八景水谷1-23-15」
②地積
 (㎡)
173  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)

(その他)




1:1.2
住宅

W1
一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域
北4m市道 水道、ガス、下水 堀川

110m
(2)



①範囲 東     0 m、西   200 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特に無し

基準方位北、4m市
交通

施設
堀川駅 西方

200m
法令

規制
1中専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
坂や狭隘な街路が多いため、これまで住宅地としての人気はやや劣っていたが、地価水準に値頃感が認められる
ようになり、市中心部に比較的近く利便施設も揃うことから、地価は上昇傾向に転じて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は熊本市北部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30~4
0歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。県道熊本菊鹿線や国道3号に近く、また熊本電鉄の沿線である
など交通利便性は高いが、旧来からの狭隘な街路も多く、雑然とした地域が多い。とりわけ立田山北側の丘陵沿いの住
宅地は需要が低い。需要の中心となる価格帯は土地で1,000万円前後、新築戸建で4,000万円程度まで。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 近隣地域には小規模なアパートが若干みられるものの、戸建住宅の多いであり、この場合収益性よりも住宅地として
の利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる。さらに対象標準地は規模が小さく、賃貸住宅想定が困難なため収
益還元法は適用しなかった。したがって実証的な試算価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 熊本北 -4                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         52,400 円/㎡
[100.8]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
[100.0]
100
52,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           52,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融緩和による資産インフレの傾向に加え、
熊本市都市圏に世界的半導体企業が進出した
こともあり、都市部の地価は上昇傾向での推
移が続いている。

狭隘な街路が多く街区もやや雑然とするが、
生活利便施設の配置や都市中心部との接続が
良好で地価には値頃感もあることから需要は
回復傾向にある。

居住の快適性,利便性等に影響を与える特段
の要因変動は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 熊本北 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 241熊本
01
-238
熊本市北区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m道路、
中間画地




1中専

(60,150)
b 241熊本
01
-167
熊本市北区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北4m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
c 241熊本
01
-231
熊本市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
d 241熊本
01
-239
熊本市北区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東4m私道、
中間画地




1中専

(60,150)
e 241熊本
01
-89
熊本市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、準角地




1住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
48,263  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

50,676 
100
[  95.0]

53,343 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

53,300 
b (            
50,501  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

52,479 
100
[ 100.0]

52,479 

52,500 
c (            
47,530  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

51,461 
100
[  97.0]

53,053 

53,100 
d (            
29,881  
100
[  70.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  84.5]

50,820 
100
[  96.0]

52,938 

52,900 
e (            
59,462  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

58,250 
100
[ 110.0]

52,955 

53,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 売急ぎ

%/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地     -15.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,000 円/㎡]  



熊本北 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の個別的要因、特に規模が小さいことから、賃貸市場のニーズに合致した建物の建築が困難であり、
賃貸需要はあるものの、投資額に見合う収入が期待できず、採算性の観点から共同住宅を想定することが非合理
的である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 熊本北 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  熊本市北区八景水谷一丁目1094番3
3300000121953-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
熊本北 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本北 -5 熊本県 熊本第1 氏名  不動産鑑定士 青木 充信   TEL.
鑑定評価額 9,260,000 円  1㎡当たりの価格 53,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
熊本市北区八景水谷1丁目1094番3
「八景水谷1-23-15」
②地積
 (㎡)
173  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)

(その他)




1:1.2
住宅

W1
一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域
北4m市道 水道、ガス、下水 堀川

110m
(2)



①範囲 東     0 m、西   200 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北4m市道 交通

施設
堀川駅 西方

110m
法令

規制
1中専
(60,150)


⑤地域要因の将
 来予測
周囲にはやや狭隘な街路も目立つ既成の住宅地域。今後も漸次住宅地としての熟成度を高めつつ、地価は堅調な
住宅地需要を背景に当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            53,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に熊本市北区を中心とする熊本都市圏の住宅地域であり、需要者の中心は自己の居住を目的とした個
人である。周囲は狭隘な道路も多い既成住宅地であるが、近時隣接する合志市等の地価水準との比較における相対的な
割安感が生じており、近傍ではやや高値での取引も散見される。したがって地価は当面上昇傾向で推移するものと予測
される。需要の中心となる価格帯は、地積200㎡程度で、土地は1,000万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地は面積が小さく、賃貸市場のニーズに合致した建物のレイアウト等が困難であり、事業収支の観点から共同住宅
を想定することが非現実的であるため収益価格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であ
り、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求めら
れた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 熊本北 -4                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         52,400 円/㎡
[100.8]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
[100.0]
100
52,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           52,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
北区全体の土地取引件数は、四半期毎に多少
のばらつきが見られるものの、直近5年間(
R5・第2四半期まで)では概ね横ばい傾向
で推移している。

近隣地域の属する八景水谷一丁目地区は、直
近5年間でみると人口・世帯数ともに概ね横
ばいで推移している(熊本市住民基本台帳)


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -2.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 熊本北 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 241熊本
01
-238
熊本市北区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m道路、
中間画地




1中専

(60,150)
b 241熊本
01
-231
熊本市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
c 241熊本
01
-233
熊本市北区

更地


  
(           ) 
不整形 西4m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
d 241熊本
01
-232
熊本市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北西5.5m市道
、中間画地




2中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
48,263  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

51,028 
100
[  95.0]

53,714 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

53,700 
b (            
47,530  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

51,818 
100
[ 100.0]

51,818 

51,800 
c (            
48,984  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  88.2]

55,537 
100
[ 100.0]

55,537 

55,500 
d (            
45,140  
100
[  80.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

57,779 
100
[ 111.0]

52,053 

52,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -11.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 売急ぎ

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      53,500 円/㎡]  



熊本北 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象地の面積が小さく(173㎡)、賃貸市場のニーズに合致した建物のレイアウト等が困難であり、事業収支
の観点から共同住宅を想定することが非現実的である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 熊本北 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  熊本市北区八景水谷一丁目1094番3
3300000121953-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考