令和6年1月15日　提出 熊本北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区貢町字西ノ上８５８番１ ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅も混在する住宅 地域 西4m市道、北側道 水道、下水 西里 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 西里駅　南西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、地縁的選好性がやや強く作用することから等需要は限定的 。取引件数は少なく、稀に顕在化する取引価格は値頃感等から安定。当面地価は横ばい基調で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市北区の市街化調整区域内の農家集落地域を中心とする圏域。主たる市場参加者は、当該地域に地 縁的選好性を有する個人等が中心で、自己利用目的で取得するケースが殆どである。また圏域外からの転入者は少ない ほか、絶対的な取引件数が少なく取引の中心となる規模・価格帯は見いだせない。近隣地域周辺にフードパルや、自動 車専用道路のＩＣ等利便施設も見られるが、宅地需要は総じて弱い。一方で値頃感等も指摘され、地価は横ばい基調。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域であるが、地縁的選好性がやや強く作用することから外部からの人口流 入は限定的で、周辺に賃貸物件は殆ど見受けられない等賃貸需要が想定出来ないことから、収益価格は試算しなかった 。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断さ れる比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の住宅地域は、合志市や菊陽町と近接す るエリアについてはＴＳＭＣ進出による需要 の波及効果が認められ、地価は上昇基調を強 めている。 周辺にフードパルや、自動車専用道路のＩＣ 等の利便施設も見られるが、新規需要を惹起 するまでには至っておらず、地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％