別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本南 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本南 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市南区近見８丁目１３００番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,052  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 建築中

 小規模工場、倉庫、
事業所等が混在する
工業地域		 西8m市道、南側道 水道、下水 西熊本

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の事務所兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西熊本駅南東方

1.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流倉庫、営業所等の中に住宅も見られる工業地域である。各種用途の需要が増加しており、更にＴＳＭＣ関連
の好影響もあり、倉庫需要等は旺盛であり、今後の地価水準は強含みに推移していくと予測。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市及び隣接市町村に存する流通業務地域及び中小工業地域と判断。主な需要者層は、地元又は県内
外で物流事業等を行う中小法人等が中心。地域は工業系用途と共同住宅等が混在しており、各々の需要は増加傾向にあ
る。更にＴＳＭＣの影響により、物流適地の需要は大きく増加しており、地価は強含み傾向が持続している。需要の中
心となる価格帯は、規模、用途等により様々であり中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は倉庫、営業所、住宅等が見られる工業地域であり、かつ自己使用目的のものが殆どのため、賃貸事例は乏しく
、更に土地価格に比し賃料水準は低い為、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は、同一需給圏内の比較的規
範性の高い工業地等の取引事例を比準し求めたもので、市場性を反映した比準価格の信頼度は高い。よって、本件では
、前年公示価格との均衡も考慮し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＴＳＭＣ進出の影響により、県外需要、各関
連産業が熊本に集積しつつある。以前からの
ネット取引増大により、物流用地は不足し、
需要は増加傾向。

共同住宅等も混在する中心部に比較的近い工
業地域である。ＴＳＭＣの好影響により、物
流適地需要は旺盛で地価は強含み傾向を維持
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本南 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-12		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１熊本
０２
-197		 熊本市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m道路、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c ２４１嘉島
０６９０５
-7		 上益城郡嘉島町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東10m私道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d ２３７熊本
０２
-900205		 熊本市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２３７熊本
０２
-900264		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東4.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,390  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,874 		 100
[  98.7]
52,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,600 
b (　           ) 
49,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
50,447 		 100
[  94.1]
53,610 
53,600 
c (　           ) 
31,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,921 		 100
[  62.3]
52,843 
52,800 
d (　           ) 
60,811  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
81,031 		 100
[ 152.4]
53,170 
53,200 
e (　           ) 
45,242  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
51,052 		 100
[  96.8]
52,740 
52,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



熊本南 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,824,384 
5,538,600 
15,285,784 
11,678,800 
3,606,984 		 （　0.9466）
3,414,371 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     77,599,341 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本南 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 1,200.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   3,052 ㎡     42.0 m x   72.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階倉庫、２階事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,300 
1,560,000 		 4.0  6,240,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
100.0 
200.00 
1,600 
320,000 		 4.0  1,280,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

1,880,000 		 7,520,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,880,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,560,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,560,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,804,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,755,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,520,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,824,384 円　　　　（　         6,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）８
５７２
　　　　-13		 1,334  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,304 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）８
５７２
　　　　-14		 956  
(     953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
1,218 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本南 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,353,600 円  　　　       22,560,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,347,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       344,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,538,600 円　（　　　　　　         1,815 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 117,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,678,800 円  
（　　　　　         3,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,824,384 円      
②総費用 5,538,600 円      
③純収益　①－② 15,285,784 円      
④建物等に帰属する純収益 11,678,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,606,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,414,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,119 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,599,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本南 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市南区近見八丁目１３００番１
 3310000173749-0000
2 　熊本市南区近見八丁目１２９９番１
 3310000173746-0000
3 　熊本市南区近見八丁目１２９９番３
 3310000173748-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本南 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本南 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.
鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市南区近見８丁目１３００番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,052  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 建築中

 小規模工場、倉庫、
事業所等が混在する
工業地域		 西8m市道、南側道 水道、下水 西熊本

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の事務所兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西熊本駅　南東方

1.7km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫のほか店舗、共同住宅も見られ、用途が混在する地域であるが、旺盛な工場用地、物流用地需要を背
景に当該地域の地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市内の事業所、営業所、倉庫等が集積する地域で、需要者は、県内外の法人企業が中心となる。Ｔ
ＳＭＣ進出の波及効果から半導体関連企業や物流企業を中心として熊本都市圏で企業進出の動きが加速しており、新た
な工業用地の整備・計画が進むも工業用地の需給は逼迫した状況が続いている。なお、取引当事者において必要とする
規模、用途等が異なることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、事務所、倉庫、営業所等が集積する工業地域であるが自己使用目的の建物が大半を占め、また、建物の構
造、用途等の個別性も強く、工場・倉庫の賃貸市場は成熟していないことから収益価格の相対的な信頼性は低い。規範
性の高い取引事例を採用し、実証的で信頼性の高い試算ができたことから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとど
め、前年価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の企業立地は半導体関連を中心に高水準
で推移している。台湾企業の進出も加速する
なか、用地不足解消のため官民による工業団
地整備が進む。

市内中心部への接近性に優れた工業地域で希
少性が高く、工業用地・物流用地需要の高ま
りを背景に当該地域の市場性は増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本南 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-12		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２３７熊本
０２
-900205		 熊本市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２３７熊本
０２
-900264		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東4.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d ２３７益城
０８５７２
-900037		 上益城郡益城町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9m町道、
南西9m、
北西4m、
三方路
｢調区｣ 

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,390  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,568 		 100
[ 102.2]
49,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,500 
b (　           ) 
60,811  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
80,195 		 100
[ 153.0]
52,415 
52,400 
c (　           ) 
45,242  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
49,766 		 100
[  93.9]
52,999 
53,000 
d (　           ) 
58,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
60,674 		 100
[ 109.2]
55,562 
55,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,800 円／㎡]  



熊本南 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,138,260 
4,897,300 
13,240,960 
9,777,600 
3,463,360 		 （　0.9466）
3,278,417 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     74,509,477 円　　　　（　     24,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本南 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 880.00 Ｓ2 1,180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   3,052 ㎡     42.0 m x   72.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所部分（延３００㎡）、倉庫部分（延８８０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
880.00 
100.0 
880.00 
1,270 
1,117,600 		 4.0  4,470,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
100.0 
300.00 
1,733 
519,900 		 4.0  2,079,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,180.00 
100.0 
1,180.00 

1,637,500 		 6,550,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,637,500 円　×　12ヶ月　＝　      19,650,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,650,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,572,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,078,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,550,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,138,260 円　　　　（　         5,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）６
９０５
　　　　-9		 1,213  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）６
９０５
　　　　-32		 1,214  
(   1,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,222 
c ２４１（収）６
９０５
　　　　-33		 1,034  
(   1,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,170 
熊本南 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,179,000 円  　　　       19,650,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,342,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,897,300 円　（　　　　　　         1,605 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 116,000 円／㎡　×　   1,180.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,777,600 円  
（　　　　　         3,204 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,138,260 円      
②総費用 4,897,300 円      
③純収益　①－② 13,240,960 円      
④建物等に帰属する純収益 9,777,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,463,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,278,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,509,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本南 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市南区近見八丁目１３００番１
 3310000173749-0000
2 　熊本市南区近見八丁目１２９９番１
 3310000173746-0000
3 　熊本市南区近見八丁目１２９９番３
 3310000173748-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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