令和6年1月15日　提出 熊本南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -10 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区八幡１１丁目６８０番２ ｢八幡１１－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 川尻 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 川尻駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は南区の中心部に位置する区画整然とした戸建住宅地域である。地域の変化を促進する要因にやや乏し いものの、生活利便性も比較的高く、概ね良好な住環境を維持しており、地価は微増傾向にて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区内における環境条件の比較的高い住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を 目的とした個人である。良好な住環境や生活上の利便性等を有し、南区内でも品等の高い地域であり、価格もこなれて いるため、一定の需要が存在する。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約２００㎡程度で、総額で概ね１，２００ 万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする住環境及び生活上の利便性の高い住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地 域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模が小さいことから共同住宅の想定は困難である ため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求め られた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [ 87.8] [103.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外での大中規模の分譲開発やＪＲ西熊本駅 周辺の活況の影響等もあり、地価は堅調に推 移するが、建築費高騰の影響が懸念される。 区画整然とした閑静な住宅地域である。最寄 り商業施設へも近接し、都心へのアクセスも 良好で利便性も高い地域であるため、一定の 需要は存在する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％