令和6年1月15日　提出 熊本南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区薄場１丁目２５９番３ ｢薄場１－１２－２３｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4m市道 水道、下水 西熊本 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 西熊本駅北西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市内でも比較的品等の高い、既成戸建住宅を中心とする住宅地域である。良好な住環境に加えて、 ＪＲ最寄り駅や大型商業施設等への接近性にも優れ、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道３号以西、ＪＲ西熊本駅から同心円状に広がる南区における利便性の高い比較的閑静な住宅地域で ある。需要の中心は主として自用での居住利用を目的とした個人と判断される。周辺における同等の住環境や利便性を 有する地域との競合関係から、地価は明確な上昇傾向にて推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、土地 は規模約２００㎡前後で、総額で概ね１，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする生活利便性の高い閑静な既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域に おいては自用地としての利用及び土地取引が中心となっており、また規模が小さいことから共同住宅の想定は困難であ るため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求 められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [ 76.8] [101.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外での大中規模の分譲開発やＪＲ西熊本駅 周辺の活況の影響等もあり、地価は堅調に推 移するが、建築費高騰の影響が懸念される。 丁路や行き止まり路の多い地域であるが、周 辺での高い住宅地需要の影響に加え、その利 便性の高さに比べての値頃感もあり、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％