令和6年1月15日　提出 熊本西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区春日８丁目４６４番１外 ｢春日８－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 熊本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 熊本駅　西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ熊本駅の西側に位置し、近年の駅周辺地域の開発や西回りバイパスの一部開通効果から利便性が向上した一 般住宅地域で、地価は春日地区全体のブランド力の高まりとともに上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市西区のうち比較的熊本駅に近い住宅地域である。需要の中心は３０代から４０代の一時取得の勤労 者世帯である。熊本駅からやや離れているものの、春日地区のブランド力の上昇とともに安定した需要があることから 周辺ではミニ開発による住宅分譲も散見される。中心となる価格帯は、土地のみの場合５０坪前後で１０００万円から １２００万円程度、新築建物付きで３５００万円から４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己の専用住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性や利便性を指向する住宅地域である。アパ－ト等も 見られるが、もっぱら土地所有者が節税目的でアパート等を建設する場合が殆どであり、また、対象標準地の規模が小 さく市場性のある賃貸用建物の想定は非現実的であると判断した。本件では取引市場の実態を反映し、実証性に優る比 準価格を重視し、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 86.5] [101.0] 100 69,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地域のうち熊本駅に近いエリアに ついては再開発効果により需要は比較的旺盛 な状況が継続している。 熊本駅周辺の再開発の影響は若干ながら一服 感があるものの、引き続き需要は堅調であり 、地価は上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％