令和6年1月15日　提出 熊本西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区島崎７丁目１２０番 ｢島崎７－９－１８｣ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 西4m市道 水道、下水 上熊本 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 上熊本駅　西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の傾斜地に位置する戸建住宅を中心とする住宅地域で、市の中心から離れて街路条件にも難があり、人気薄 で需要も停滞しているが、地価水準が低位であるため、価格は安定しつつも弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市西区の比較的中心部から離れた住宅地域である。需要の中心は当該地域に地縁がある３０代から☆ ４０代の勤労者世帯である。住宅地としての居住の快適性や利便性が劣るために人気薄で需要は弱いが、地価が低価格 水準にあり、自己用の専用住宅を希望する需要者には購入可能な額であるため一定の需要は認められる。中心となる価 格は土地が７００万円から１，０００万円、新築建物付きで３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己の専用住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性や利便性を指向する住宅地域である。アパ－ト等も 見られるが、もっぱら土地所有者が節税目的でアパート等を建設する場合が殆どであり、賃貸市場が未成熟の当該地域 で賃貸用建物の想定は非現実的であると判断した。よって本件では、取引市場の実態を反映し、実証性に優る比準価格 を重視し、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [153.2] [ 96.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市郊外部の住宅地価格は全体的に底堅く 推移しているが、住環境や利便性が劣る住宅 地域については弱い動きとなっている。 熊本市の市街地の西端部に位置し、西回りバ イパスからも離れており、接近条件も難があ り需要は弱いが、価格はほぼ底値水準で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％