令和6年1月15日　提出 熊本西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区上代１０丁目２７８６番３ ｢上代１０－６－５１｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とす る開発分譲による住 宅地域 東4.5m市道 水道、下水 熊本 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 熊本駅　南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域の集落内開発制度指定区域に形成された住宅地域である。周辺ではミニ分譲開発等 が続いているが、昨今の造成工事費等の上昇を背景に新規分譲地価格は高値で推移する等、地価は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市西区及び南区に位置す市街化調整区域内の集落内開発制度指定区域に存する住宅地域の圏域。主 たる需要者は熊本都市部を通勤圏とする個人等で、中心となる規模・価格は、土地のみの場合総額１～１，５００万円 前後、土地建物総額で３，５００万円前後。近隣地域周辺は、地勢が平坦で学校や商業施設等の利便施設との接近性が 良好なことから、ミニ開発分譲が継続する等、安定的な宅地需要が認められ、分譲地価格及び地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の集落内開発制度指定区域内に開発された新興住宅地域で、賃貸市場が未成熟かつ公法上の規制から も合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難と判断されることから、収益価格は試算しなかった。そこで 代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [106.1] [101.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地域は、地域により需要の２極化 が認められるが、城山エリアについては、新 規の宅地開発も散見される等宅地需要は概ね 安定している。 周辺ではミニ開発分譲等が続いているが、昨 今の造成工事費等の上昇を背景に新規分譲地 価格は高値で推移しており、地価の上昇傾向 が指摘される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％