別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 5-5 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
｢小峯２－６－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 279  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南東12m県道 水道、ガス、下水 水前寺

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 水前寺駅　東方

4.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活密着型店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、コロナ禍からの回復により店舗需要は堅調なことから地
価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市内の路線商業地域で、需要者は、県内外の法人事業者や市内個人事業者等が中心となる。コロナ
禍からの回復、設備投資意欲の拡大、周辺住宅地域において人口・世帯数が増加していることなどを背景に、生活密着
型店舗を中心とした不動産需要は堅調であり、地価は強含みで推移していくと見込まれる。なお、中心となる土地の取
引価格帯は、必要となる規模、用途により異なるが、２０００万円から３０００万円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、幹線道路沿いを中心に代替競争関係が強い取引事例を収集・採用して試算したものであり、市場の実態を
反映し説得力の高い価格である。収益価格は適切な賃貸事例を用い試算したが、想定項目が多く、流動的な要素がある
ことから相対的規範性はやや劣る。本件では、実証性・信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.9]		 [100.0]
100		 89,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行により個人消費が回復
している。また、ＴＳＭＣ進出により幅広い
業種で経済波及効果が顕在化している。


生活密着型店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、
飲食業を中心に店舗需要は回復している。ま
たＴＳＭＣ関連需要も見込め、地価は上昇基
調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-72		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北4m、南4m、
三方路
近商

(100,300)
b ２４１熊本
０２
-237		 熊本市東区

 底地


   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c ２４１熊本
０２
-239		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m市道、
南東5m、角地
２中専

(70,200)
d ２３７熊本
０２
-900236		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
e ２３７熊本
０２
-900175		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m県道
、中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,062  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
68,938 		 100
[  78.0]
88,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,400 
b (　     61,939) 
61,939  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
78,585 		 100
[  88.2]
89,099 
89,100 
c (　           ) 
111,094  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
116,139 		 100
[ 130.0]
89,338 
89,300 
d (　           ) 
111,746  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
120,333 		 100
[ 124.5]
96,653 
96,700 
e (　           ) 
90,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,126 		 100
[ 100.0]
93,126 
93,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,300 円／㎡]  



熊本東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,651,990 
1,161,583 
3,490,407 
2,663,440 
826,967 		 （　0.9512）
786,611 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,877,523 円　　　　（　     64,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 126.00 Ｓ2 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   279 ㎡     15.0 m x   17.5 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所（部分貸し） ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 想定建物の賃貸面積による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.00 
90.5 
114.00 
2,017 
229,938 		 4.0  919,752 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
126.00 
90.5 
114.00 
1,667 
190,038 		 4.0  760,152 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
90.5 
228.00 

419,976 		 1,679,904 
0 
⑨年額支払賃料        419,976 円　×　12ヶ月　＝　       5,039,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,039,712 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       403,177 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,636,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,679,904 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,651,990 円　　　　（　        16,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）６
９０５
　　　　-3		 1,874  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,125 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,024 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,017 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）６
９０５
　　　　-5		 1,845  
(   1,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,984 
c ２４１（収）６
９０５
　　　　-7		 1,998  
(   1,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,046 
熊本東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,000 円  　　　　     39,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 302,383 円  　　　        5,039,712　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     39,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,161,583 円　（　　　　　　         4,163 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,663,440 円  
（　　　　　         9,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,651,990 円      
②総費用 1,161,583 円      
③純収益　①－② 3,490,407 円      
④建物等に帰属する純収益 2,663,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 826,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 786,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,819 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,877,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区小峯二丁目２５２７番７５
 3300000318027-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 5-5 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.
鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区小峯２丁目２５２７番７５
｢小峯２－６－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 279  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南東12m県道 水道、ガス、下水 水前寺

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 水前寺駅東方

4.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道戸島熊本線沿いの商業地域で、地域に特段の変化はないものの、ＴＳＭＣの間接的な影響等により交通量、
繁華性は更に増加すると考えられ、地価水準は強含みに推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市内の幹線道路沿いに展開する商業地域と判断。主な需要者は店舗展開をしている県内外の法人、
個人等が中心である。地域に特段の変化はないものの、県道小池竜田線にも近く、各商業施設等が集積し、背後住宅地
域の成熟、コロナ禍の規制緩和、更にＴＳＭＣの影響により交通量の増加が見込まれ、商業地需要は堅調であり、地価
水準も強含みに推移。需要の中心価格帯は、規模や用途によりややばらつきがあり、明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は商業地域の為、一般的には収益価格を重視すべきである。しかし当地域は併用住宅や自己使用の小規模店舗等
が多く、賃貸市場がやや未成熟であり、元本価値に比し家賃水準は低く、収益価格の精度は劣る。他方、比準価格は、
市場を反映した商業地事例を採用し求めており、実証的であり規範性が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、
収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[127.5]		 [100.0]
100		 89,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内市況はＴＳＭＣ等の波及効果により活性
化しており、東区は北部エリアに近く効果は
大きく、商業地需要、地価水準に好影響が及
んでいる。

周辺幹線道路、背後住宅等は充実しつつあり
、更にＴＳＭＣの影響による交通量、商業地
需要は増加傾向にあり、地価は強含みに推移
すると予測。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-140		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２４１熊本
０２
-239		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m市道、
南東5m、角地
２中専

(70,200)
c ２３７熊本
０２
-900061		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.6m県道
、南東4m、
北西3m、
三方路
１住居

(70,200)
d ２３７熊本
０２
-900175		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m県道
、中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,400  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,845 		 100
[  87.4]
90,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,200 
b (　           ) 
111,094  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
118,088 		 100
[ 132.6]
89,056 
89,100 
c (　           ) 
100,491  		 100
[ 120.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,087 		 100
[  95.0]
90,618 
90,600 
d (　           ) 
90,766  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,306 		 100
[ 105.8]
89,136 
89,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,500 円／㎡]  



熊本東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,929,840 
1,251,143 
3,678,697 
2,960,880 
717,817 		 （　0.9512）
682,788 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,517,909 円　　　　（　     55,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 Ｓ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   279 ㎡     15.0 m x   17.5 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 供用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,020 
240,380 		 4.0  961,520 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
1,720 
204,680 		 4.0  818,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
85.0 
238.00 

445,060 		 1,780,240 
0 
⑨年額支払賃料        445,060 円　×　12ヶ月　＝　       5,340,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,340,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       427,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,913,462 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,780,240 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,929,840 円　　　　（　        17,670 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）８
５７２
　　　　-7		 2,030  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,011 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,027 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）８
５７２
　　　　-8		 1,386  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]
2,036 
c ２４１（収）８
５７２
　　　　-9		 2,052  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,032 
熊本東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,000 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 320,443 円  　　　        5,340,720　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      208,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,600 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,251,143 円　（　　　　　　         4,484 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,960,880 円  
（　　　　　        10,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,929,840 円      
②総費用 1,251,143 円      
③純収益　①－② 3,678,697 円      
④建物等に帰属する純収益 2,960,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 717,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 682,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,517,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区小峯二丁目２５２７番７５
 3300000318027-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考