別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 5-2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区若葉１丁目２５番
｢若葉１－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ7		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 北21m県道 水道、ガス、下水 新水前寺

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所付き共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 新水前寺駅　南東方

3.8km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市内有数の乗降客数を誇る健軍電停に隣接し、高い顧客流動性と知名度を有し安定した商況を維持しており、市
電延伸計画による負の影響も指摘されるが、しばらくの間、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所付き共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市電沿線に存する普通商業地域で、需要者は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業者や熊本県内で店
舗展開している事業法人が中心である。市内第３位の乗降客数を誇る健軍電停に隣接し、高い顧客流動性と店舗集積を
有し商業地域として熟成しており、市電延伸計画による負の影響も指摘されるが同沿線への新規出店も散見されている
。画地規模が様々であるが、中心となる価格帯は土地のみで２，０００万～３，０００万程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内で現実に確認された不動産取引事例から試算しており、実証的かつ客観的価格である。一方の
収益価格は、賃貸建物の建築を想定し、賃料水準、建築費及び利回り等といった多くの想定要素を基に試算したもので
あり、収益期間が長期に亘ることから将来予測の限界も指摘される。以上より、多用途の市場性を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.1]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢等により建築費上昇の影響はあるが
、ＴＳＭＣの進出を受け、熊本都市圏東部の
宅地需要は増大傾向である。


健軍商店街の商況は低迷気味であるが、市電
始発の電停に隣接し、東区髄一の商況と容積
率を誇るなか、地価水準は強含みで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-29		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南8.8m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２４１熊本
０１
-185		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
西4m、角地
近商

(100,300)
c ２４１熊本
０２
-121		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
西4m、角地
１中専

(70,150)
d ２４１熊本
０１
-42		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,947  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
131,050 		 100
[  79.6]
164,636 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
203,180  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
199,432 		 100
[ 116.2]
171,628 
172,000 
c (　           ) 
150,417  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
152,023 		 100
[  84.6]
179,696 
180,000 
d (　           ) 
183,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
219,772 		 100
[ 124.0]
177,235 
177,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



熊本東 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,867,712 
2,719,840 
8,147,872 
7,326,000 
821,872 		 （　0.9527）
782,997 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,795,386 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付き共同住宅 50.00 ＲＣ7 530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   138 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗事務所は各階２分割、マンションの形式は１ＤＫで平均占有面積２５㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準設計仕様による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
75.0 
37.50 
3,000 
112,500 		 4.0  450,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
60.00 
85.0 
51.00 
2,400 
122,400 		 4.0  489,600 
0.0  0 

 4～ 6		 共同住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,850 
149,850 		 3.0  449,550 
0.0  0 

 7～ 7		 共同住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,900 
153,900 		 3.0  461,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
530.00 
87.5 
463.50 

960,750 		 3,239,550 
0 
⑨年額支払賃料        960,750 円　×　12ヶ月　＝　      11,529,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     463.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,529,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       691,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,837,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,239,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,867,712 円　　　　（　        78,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮本（収）２４
１
　　　　-1		 2,107  
(   2,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,054 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宮本（収）２４
１
　　　　-2		 2,273  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,971 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本東 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 691,740 円  　　　       11,529,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,719,840 円　（　　　　　　        19,709 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     530.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,326,000 円  
（　　　　　        53,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,867,712 円      
②総費用 2,719,840 円      
③純収益　①－② 8,147,872 円      
④建物等に帰属する純収益 7,326,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 782,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,795,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区若葉一丁目２５番
 3310000218175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 5-2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区若葉１丁目２５番
｢若葉１－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ7		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 北21m県道 水道、ガス、下水 新水前寺

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 新水前寺駅南東方

3.8km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線県道沿道に展開する普通商業地域である。集客力ある店舗の少なさも指摘されるが、健軍商店街
アーケードや市電終点駅に程近く、東区における繁華性の中心を担う地域となっており、安定的に推移する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東区における普通、路線商業地域を中心とする。需要者の中心は県内外の法人事業者等である。
主要幹線県道沿道地域であり、平休日問わず車両通行量の多い地域であることに加え、熊本市電終点駅に近接し、東区
でも人通りの多い地域となっている。接続する健軍商店街は空き店舗も散見され、やや停滞気味であるものの、地域一
帯としては安定的に推移する。中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は東区における幹線県道沿道の普通商業地域である。算定した収益価格はその試算の過程において想定要素を
多分に含み、また元本と果実の相関性が稀薄であること等から、若干説得力に欠けるものと判断した。需要者は土地購
入に当たり周辺の土地取引価格を重視することも鑑み、鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い
事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.6]		 [100.0]
100		 171,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 主要幹線道路沿道地域では、県外資本の流入
もあり、依然活況を呈しており、停滞する旧
来からの近隣商業地域との乖離が著しい。


幹線県道沿道地域で、車両通行量、人流共に
多い地域であり、東区内でも繁華性の高さを
維持しており、地価は安定的に推移するもの
と予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０２
-900243		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m県道、
北東6m、
南東4m、
三方路
近商

(90,300)
b ２３１熊本
０２
-900052		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.5m市道、
北4m、角地
２住居

(80,200)
c ２２１熊本
０２
-900208		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南12m市道、
東8.5m、角地
２中専

(80,200)
d ２３７熊本
０２
-900220		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東36m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
177,563 		 100
[ 105.8]
167,829 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
130,094  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,115 		 100
[  77.5]
170,471 
170,000 
c (　           ) 
118,069  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
121,279 		 100
[  73.0]
166,136 
166,000 
d (　           ) 
168,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,487 		 100
[  96.8]
176,123 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



熊本東 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,852,749 
2,719,290 
8,133,459 
7,326,000 
807,459 		 （　0.9527）
769,266 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,483,318 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 50.00 ＲＣ7 530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   138 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所部分は２分割、共同住宅部分は１ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的賃貸可能面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
75.0 
37.50 
2,900 
108,750 		 4.0  435,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
60.00 
85.0 
51.00 
2,400 
122,400 		 4.0  489,600 
0.0  0 

 4～ 7		 共同住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,870 
151,470 		 3.0  454,410 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
530.00 
87.5 
463.50 

959,430 		 3,231,840 
0 
⑨年額支払賃料        959,430 円　×　12ヶ月　＝　      11,513,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     463.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,513,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       690,790 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,822,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,231,840 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,852,749 円　　　　（　        78,643 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０９３
６４
　　　　-4		 2,388  
(   2,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０９３
６４
　　　　-5		 3,016  
(   3,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,016 
c ２４１収０９３
６４
　　　　-7		 1,902  
(   1,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,642 
熊本東 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 690,790 円  　　　       11,513,160　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      197,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,719,290 円　（　　　　　　        19,705 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     530.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,326,000 円  
（　　　　　        53,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,852,749 円      
②総費用 2,719,290 円      
③純収益　①－② 8,133,459 円      
④建物等に帰属する純収益 7,326,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 807,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 769,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,483,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区若葉一丁目２５番
 3310000218175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考