別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
｢保田窪３－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 978  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 西40m国道 水道、ガス、下水 水前寺

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 水前寺駅　北東方

2.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 保田窪北交差点に近接し、多様な用途性が認められる路線商業地域で繁華性が高い。東バイパス沿いにおける事
業用地需要は旺盛であるが適地が少なく、需給ギャップから地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市内の路線商業地域であり、需要者は、全国規模でロードサイド型店舗・営業所を展開する企業の
ほか地元企業となる。ＴＳＭＣが進出する菊陽方面につながる熊本東バイパス沿いでは、事業用地の需要は堅調だが適
地が少なく、需給ギャップを背景に地価は上昇基調にある。なお、近隣地域は多種多様の店舗が建ち並び、必要とされ
る規模も用途により異なることから需要の中心となる土地総額を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、幹線道路沿いを中心に代替競争関係が強い取引事例を収集・採用して試算しており、市場の実態を反映し
説得力の高い価格である。収益価格は適切な賃貸事例を用い試算したが、想定項目が多く、流動的な要素があることか
ら相対的規範性がやや劣る。本件では、実証性・信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [ 97.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後は経済活動の正常化
が進み、個人消費は回復し、またＴＳＭＣ進
出の波及効果から企業の設備投資の動きが加
速している。

ＴＳＭＣ進出決定により、菊陽方面につなが
る東バイパス沿いを中心に事業用地の需要が
拡大しているが適地不足にあり、地価は上昇
基調で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-209		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東26m国道、
南西4m、
北4.5m、
三方路
準工

(70,200)
b ２３７熊本
０２
-900094		 熊本市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
北6m、角地
準工

(70,200)
c ２３７熊本
０２
-900078		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m県道、
南4m、北西3m、
三方路
準工

(70,200)
d ２３７熊本
０２
-900220		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東36m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２３７熊本
０２
-900219		 熊本市南区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西18m国道、
南4m、二方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,487  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
128,260 		 100
[  77.9]
164,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
136,115  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
137,701 		 100
[  81.6]
168,751 
164,000 
c (　           ) 
105,798  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
105,798 		 100
[  67.7]
156,275 
152,000 
d (　           ) 
168,966  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,528 		 100
[  99.8]
173,876 
169,000 
e (　           ) 
117,065  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
122,679 		 100
[  78.7]
155,882 
151,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



熊本東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,365,205 
3,863,649 
11,501,556 
6,597,760 
4,903,796 		 （　0.9512）
4,664,491 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    106,011,159 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 312.00 Ｓ2 624.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   978 ㎡     55.2 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階（２区画　店舗兼事務所） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 バックヤード等を含めた賃貸想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗兼事務所
312.00 
100.0 
312.00 
2,223 
693,576 		 4.0  2,774,304 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
624.00 
100.0 
624.00 

1,387,152 		 5,548,608 
0 
⑨年額支払賃料      1,387,152 円　×　12ヶ月　＝　      16,645,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,645,824 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,331,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,314,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,548,608 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,365,205 円　　　　（　        15,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）６
９０５
　　　　-1		 1,981  
(   1,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
2,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,223 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）６
９０５
　　　　-2		 2,271  
(   2,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]
2,413 
c ２４１（収）６
９０５
　　　　-4		 1,928  
(   1,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
2,124 
熊本東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 488,000 円  　　　　     97,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 998,749 円  　　　       16,645,824　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,254,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      829,600 円  　　　　     97,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,200 円  　　　　     97,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,600 円  　　　　     97,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,863,649 円　（　　　　　　         3,951 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,597,760 円  
（　　　　　         6,746 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,365,205 円      
②総費用 3,863,649 円      
③純収益　①－② 11,501,556 円      
④建物等に帰属する純収益 6,597,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,903,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,664,491 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,769 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,011,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区保田窪三丁目５８４番４
 3300000187339-0000
2 　熊本市東区保田窪三丁目５８４番７
 3300000187340-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　友紀   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外
｢保田窪３－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 978  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 西40m国道 水道、ガス、下水 水前寺

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 水前寺駅北東方

2.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道５７号熊本東バイパス沿い、かつ産業道路との交差点にも近接する路線商業地域で、繁華性は高く、供給は
限定的であるものの店舗需要は旺盛である。地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市内の路線商業地域で、需要者の中心は、熊本県内外における法人事業者等である。国道５７号熊本
東バイパス沿い、かつ産業道路にも近接していることから交通量は多く、店舗のみに限らず多様な用途の建物の需要が
見込まれる。需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりまちまちで、また供給量も限定的であることから明確な把
握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、熊本東バイパス沿いの路線商業地域で沿道サービス型の商業施設を想定したが、様々な用途・形態の可能
性が考えられ、賃料水準の把握に限界があることから、比準価格に比較して低位に試算された。需要者は土地購入に当
たり周辺の取引価格を重視する傾向が強い。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [ 97.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇により個人消費に弱めの動きが一部
見られるが、景気は緩やかに回復している。



供給は限定的であるものの店舗需要は旺盛で
ある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-63		 熊本市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南25m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１熊本
０１
-30		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
近商

(80,300)
c ２４１熊本
０１
-86		 熊本市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西19m市道、
南西6m、角地
準工

(80,200)
d ２４１熊本
０１
-50		 熊本市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,594  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,452 		 100
[  84.8]
156,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
130,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,832 		 100
[  87.3]
155,592 
151,000 
c (　           ) 
114,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,765 		 100
[  75.9]
153,841 
149,000 
d (　           ) 
130,787  		 100
[ 110.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,373 		 100
[  78.2]
152,651 
148,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



熊本東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,614,035 
3,866,924 
11,747,111 
6,645,080 
5,102,031 		 （　0.9512）
4,853,052 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    110,296,636 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 312.00 Ｓ2 624.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   978 ㎡     55.2 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階一括貸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 バックヤード等を含めた賃貸想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗兼事務所
312.00 
100.0 
312.00 
2,259 
704,808 		 4.0  2,819,232 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
624.00 
100.0 
624.00 

1,409,616 		 5,638,464 
0 
⑨年額支払賃料      1,409,616 円　×　12ヶ月　＝　      16,915,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込賃料であるため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,915,392 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,353,231 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,562,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,638,464 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,614,035 円　　　　（　        15,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収１０２
２１
　　　　-1021		 1,998  
(   1,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]
2,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,259 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収１０２
２１
　　　　-1024		 1,981  
(   1,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]
2,267 
c ２４１収１０２
２１
　　　　-1023		 3,011  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[115.0]
2,238 
熊本東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 491,500 円  　　　　     98,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,014,924 円  　　　       16,915,392　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,230,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      835,500 円  　　　　     98,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,600 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,866,924 円　（　　　　　　         3,954 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     624.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,645,080 円  
（　　　　　         6,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,614,035 円      
②総費用 3,866,924 円      
③純収益　①－② 11,747,111 円      
④建物等に帰属する純収益 6,645,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,102,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,853,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,962 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,296,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区保田窪三丁目５８４番４
 3300000187339-0000
2 　熊本市東区保田窪三丁目５８４番７
 3300000187340-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考