鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本東 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１熊本０２ -158	熊本市東区		畑		長方形	西4m道路、中間画地		｢調区｣集落内開発制度 (40,80)
b	２４１熊本０２ -174	熊本市東区		畑		不整形	北西4m市道、南西1m、二方路		１低専 (40,80)
c	２３７熊本０２ -900022	熊本市東区		畑		ほぼ長方形	南西2.8m道路、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	２３７熊本０２ -900083	熊本市東区		畑		ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e	２３７熊本０２ -900161	熊本市東区		畑		不整形	東3m市道、北3m、角地		２中専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 42,677	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	43,787	100 [ 148.0]	29,586	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	29,600
b	(　　 ) 26,151	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	29,289	100 [ 100.0]	29,289		29,300
c	(　　 ) 18,715	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	19,239	100 [ 66.6]	28,887		28,900
d	(　　 ) 18,152	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	18,878	100 [ 66.0]	28,603		28,600
e	(　　 ) 23,041	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	23,502	100 [ 82.0]	28,661		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -18.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 29,000 円／㎡]

熊本東 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 8.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
76,600	（　 71.0 ％） 54,386	10,000		800	7,000	36,586
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 32,668		1　　(1+r)^m　： 0.8890　 29,042		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		29,000

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２４１熊本０２ -104	74,347	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.9]	75,942	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	75,900
	b	２４１熊本０２ -142	73,326	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	76,381		76,400
	c	２４１熊本０２ -222	80,638	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [104.0]	77,692		77,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -4.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -2.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +4.0
			画地　　　 -0.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

76,600 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	熊本東 -21	66,600	[102.4] 100	100 [103.0]	100 [ 86.2]	76,812	[100.0] 100	76,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 -12.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

76,600 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,437 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     30 ｍ、北    100 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    185 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　       ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％

＊擁壁工事の概要
　一部コンクリート擁壁設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道接続、道路側溝
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園の設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

熊本東 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	熊本市東区長嶺東四丁目１４２２番	3300000326898-0000
2
3
4
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6
7
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25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
熊本東 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本東 3-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　貞人

TEL.

鑑定評価額

65,500,000 円

１㎡当たりの価格

28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

熊本市東区長嶺東４丁目１４２２番

②地積(㎡)

2,340

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,150)

（その他）

1:1.2

畑

住宅地域に隣接する熟成度の高い地域

水道、下水

水前寺

6.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

造成後戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

接面道路なし

交通

施設

水前寺駅北東方

6.2km

法令

規制

１中専

⑤地域要因の
　将来予測

周辺を既成住宅地域に囲まれた熟成度の高い宅地見込地地域である。強い住宅地需要を背景に開発素地需要も旺
盛なことから、今後も地価水準は上昇傾向を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

造成後戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 28,400 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 27,500 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に熊本都市圏東部を中心とした宅地見込地地域一円と判定した。主たる需要者層は地場の宅地開発業者
及び建売業者等が中心である。堅調な住宅地需要を背景に、値頃感のある地域や集落内開発区域等を中心に主として中
小規模開発が活発に行われている。取引価格は市街化進行の程度や規模、造成の難易等により開差が大きく、中心とな
る価格帯は明確な把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

求められた両試算価格は開差少なく概ね均衡した。比準価格は現実の宅地見込地取引の実態を反映した実証的価格で高
い説得力が認められる。一方、控除法による価格は開発業者の投資採算性から求めた理論的価格である。但し、試算の
過程において想定要素が多分に含まれている点に留意する必要がある。従って、規範性の高い比準価格をやや重視し、
控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　円／㎡

⑨変動率

　　　　　　％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍後、経済活動が正常化する中で地価は堅調
ながら、公的支援の削減、建築費の高騰、金利上昇
に伴う不動産需要の減少等が懸念される。

ＴＳＭＣ関連工場進出等を背景に熊本都市圏北東部
及び周辺分譲宅地の売れ行きは底堅く推移。開発素
地たる宅地見込地需要も底堅いものがある。

特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場
競争力を有する。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

熊本東 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３７熊本０２ -900161	熊本市東区		畑		不整形	東3m市道、北3m、角地		２中専 (70,150)
b	２３７熊本０１ -900146	熊本市北区		畑		袋地等	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２４１熊本０２ -48	熊本市東区		畑		ほぼ台形	南東2.5m市道、南西3m、準角地		１住居 (60,160)
d	２４１熊本０２ -158	熊本市東区		畑		長方形	西4m道路、中間画地		｢調区｣集落内開発制度 (40,80)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 23,041	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	23,271	100 [ 84.0]	27,704	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	27,700
b	(　　 ) 13,492	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	14,059	100 [ 48.0]	29,290		29,300
c	(　　 ) 13,612	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	13,803	100 [ 49.5]	27,885		27,900
d	(　　 ) 42,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	42,677	100 [ 150.0]	28,451		28,500
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -40.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -45.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 28,400 円／㎡]

熊本東 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 8.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
80,000	（　 71.0 ％） 56,800	11,000		880	8,500	36,420
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 32,519		1　　(1+r)^m　： 0.8890　 28,909		[ 95.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		27,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２４１熊本０２ -45	70,644	100 [100.0]	[101.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	79,749	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	79,700
	b	２４１熊本０２ -110	69,019	100 [100.0]	[101.8] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.1]	81,185		81,200
	c	２４１熊本０２ -111	72,699	100 [100.0]	[101.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.2]	82,479		82,500

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.20	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.20	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -8.0
			画地　　　 -5.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.20	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -8.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

81,100 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	熊本東 -21	66,600	[102.1] 100	100 [103.0]	100 [ 83.4]	79,158	[100.0] 100	79,200

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -3.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 -14.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

80,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　分流式公共下水接続
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　遊具及び緑化工事等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

熊本東 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	熊本市東区長嶺東四丁目１４２２番	3300000326898-0000
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備考