令和6年1月15日　提出 熊本東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -23 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　友紀   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区花立４丁目５９番 ｢花立４－８－１７｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ　市 道 交通 施設 新水前寺駅東方 6.0km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市東部の区画整然とした閑静な住宅地域で、周辺は生活関連施設が充実している等優れたな居住環境により 需要は高く、地価は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、花立、桜木を中心とした東区の住宅地域で、需要者の中心は、熊本市内及び周辺部の居住者が考えられ る。当該地域は生活関連施設が充実し、街路条件、街区の状況が優れ居住環境に恵まれることから人気が高く、地価は 上昇傾向が続いている。土地は２００㎡強とやや大きく総額２０００万円前後となり、新築の戸建物件は４０００万円 前後が売れ筋であるが、近年の建築費高騰の影響を受け、土地の規模は縮小傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用状況をみると、戸建住宅が中心であり、賃貸住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法の試算はし なかった。対象標準地の市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定 を行う傾向が強く、比準価格は、対象不動産の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。以上のことから、代表標 準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 95,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の煽りを受けているものの、熊本 市東区の人口は微増傾向であり、一定の需要 は継続している。 周辺は生活関連施設が充実している等優れた な居住環境により需要は高く、地価は上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％