令和6年1月15日　提出 熊本東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -22 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 のほか農地もある住 宅地域 西5.5m道路 水道、下水 南熊本 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ道路 交通 施設 南熊本駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市内郊外の、既成戸建住宅を中心とし背後には農地も残る地域である。調整区域内に存するが、周辺 一帯における旺盛な開発動向の影響も受けつつ、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東区郊外の、国道２６６号背後に広く展開する一般住宅地域である。需要者の中心は、主として 自用での居住利用を目的とした個人である。市街化調整区域内に存するが、集落内開発制度指定区域の影響もあり、小 規模宅地分譲がこのところ多く見られ、値頃感もあるため、熊本都心部への通勤者等への需要も高い。中心となる価格 帯は土地は規模約２００～３００㎡程度で、総額で概ね１，０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、東区の南西部郊外に位置する調整区域内の既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては 自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模がやや小さいことや、地域の特性からも共同住宅の想定は困 難であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例 から求められた比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内での宅地開発動向の東進傾向と東区の人 口増加は継続している。加えて郊外では、Ｔ ＳＭＣ誘致の影響も少しづつ顕在化しつつあ る。 周辺での集落内開発制度を利用した分譲開発 の影響下にあり、地域一帯の熟成度の高まり と共に、地価は安定的に推移すると予測され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％