令和6年1月15日　提出 熊本東 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -18 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外 ｢戸島４－１－８７｣ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (50,80) 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 南5m市道、南西側道 水道、下水 水前寺 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落内開発制度適用区域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 水前寺駅　北東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は幹線道路背後、市街化調整区域内の既存住宅地域で、地価水準は周辺と比較してやや割安感がある。 発展著しい熊本都市圏北東部に位置し、旺盛な宅地需要を背景に地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸島、戸島西、長嶺東地区等を中心とした熊本市東部の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層は自己 の居住用建物建設を目的とした一次取得者が中心で、発展著しい大津、菊陽方面への接近性のほか利便性も良好な住宅 地域として人気が高く、低金利環境の継続及びコロナ禍後の景気回復等を背景に需要は堅調である。取引の中心価格帯 は１００坪程度の更地で１５００万円程度、新築戸建物件で３５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内にあって、賃貸市場が未熟成であり、賃貸用建物の想定は非現実的なため収益還元法は適 用し得なかった。一方、比準価格は現実の取引市場を反映した実証的な価格で、高い規範性と説得力が認められる。近 隣地域及び周辺における土地利用状況は自用の戸建住宅がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向 にある。よって、代表標準地からの検討等を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [101.0] [ 99.9] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍後、経済活動が正常化する中で地価 は堅調ながら、公的支援の削減、建築費の高 騰、金利上昇に伴う不動産需要の減少等が懸 念される。 ＴＳＭＣ進出に伴う発展への期待感を反映し 、都市圏北東部中心に新規宅地開発の活発化 、需要の高まりが指摘され、地価も上昇傾向 を維持している。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％