別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 -15 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.
鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
｢長嶺南４－１１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い環境の良い住宅地
域		 北4m私道 水道、ガス、下水 水前寺

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 水前寺駅北東方

4.9km		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に県道が２本近接し、居住環境、利便性が良好な住宅地域。最近では最寄りスーパーが共同住宅予定地とな
るも、供給の少ない地域であり、需要過多の状態が続いている為、地価は強含みに推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長嶺エリアを中心として広がる熊本市東部の住宅地域一帯と判断。主な需要者は自己用住宅地の取得を望
む比較的所得水準の高い層が中心である。周辺には各種利便施設が連たんする幹線道路に近接しており、人気エリアの
為、最寄りスーパーが分譲Ｍに変わる。当地域は需要は旺盛なものの、供給物件は少なく、地価水準は強含みを維持す
ると予測。市場の中心価格帯は、更地で２５００万円、新築の戸建物件で４５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性等を重視する地域である。又、
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は、長嶺地区を中心とする適
切な事例を採用し、市場動向を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格
を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 -17                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,100 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.5]		 [100.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内市況はＴＳＭＣ等の波及効果により活性
化しており、東区は北部エリアに近い為、効
果は大きく、住宅需要、地価水準に好影響が
及んでいる。

利便性、住環境に優れる人気エリアの為、最
寄りスーパーが分譲Ｍに変わるものの、需要
は旺盛で価水準は強含みに推移すると予測。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-57		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
b ２４１熊本
０２
-104		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c ２４１熊本
０２
-135		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
２中専

(60,150)
d ２４１熊本
０２
-217		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e ２３７熊本
０２
-900221		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
59,653 		 100
[  71.3]
83,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,700 
b (　           ) 
74,347  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,023 		 100
[  91.7]
83,995 
84,000 
c (　           ) 
83,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
87,085 		 100
[ 104.0]
83,736 
83,700 
d (　           ) 
76,272  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,882 		 100
[  91.7]
83,841 
83,800 
e (　           ) 
78,689  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
81,824 		 100
[  98.0]
83,494 
83,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,800 円／㎡]  



熊本東 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,583,886 
983,936 
3,599,950 
2,838,240 
761,710 		 （　0.9512）
724,539 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     16,466,795 円　　　　（　     49,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   150 ％   150 ％   334 ㎡     14.5 m x   23.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模ファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,320 
184,800 		 1.0  184,800 
1.0  184,800 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,350 
189,000 		 1.0  189,000 
1.0  189,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

373,800 		 373,800 
373,800 
⑨年額支払賃料        373,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,485,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,485,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       236,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,489,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           373,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,551 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          373,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          91,015 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,583,886 円　　　　（　        13,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）８
５７２
　　　　-4		 1,288  
(   1,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１（収）８
５７２
　　　　-5		 1,555  
(   1,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,556 
c ２４１（収）８
５７２
　　　　-6		 1,298  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,313 
熊本東 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,400 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 283,536 円  　　　        4,725,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,600 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         983,936 円　（　　　　　　         2,946 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,838,240 円  
（　　　　　         8,498 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,583,886 円      
②総費用 983,936 円      
③純収益　①－② 3,599,950 円      
④建物等に帰属する純収益 2,838,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 761,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 724,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,466,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区長嶺南四丁目２１７８番５４５
 3300000348555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本東 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本東 -15 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市東区長嶺南４丁目２１７８番５４５
｢長嶺南４－１１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い環境の良い住宅地
域		 北4m私道 水道、ガス、下水 水前寺

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ私道		 交通

施設		 水前寺駅北東方

4.9km		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 東部郊外部に位置する幹線道路背後の住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。住環境、生活利便性に
優れた地域で住宅地に対する需要は底堅いことから、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は託麻地区を中心とした熊本市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部
に勤務先を有する勤労者等であると思料する。商業施設・医療施設等の生活利便性やバス路線等の交通利便性に優って
いる地域であり、土地に対する需要は堅調である。画地規模にもよるが、土地は１，８００～２，８００万円程度、新
築の戸建物件は４，０００～５，０００万円程度の物件が需要の中心になると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準の形成が困難な状況が続いており、収益価格は低位
に試算された。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例
によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、
代表標準地との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本東 -17                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,100 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.3]		 [100.0]
100		 83,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材価格高騰等により住宅価格は上昇してい
るものの、人気のある地域の宅地需要は継続
しており、全般的に不動産市場は堅調に推移
している。

人気のある長嶺小校区の住宅地域。住環境が
良く、各種利便施設への接近性にも優れてお
り、住宅地に対する需要は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本東 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-134		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
b ２４１熊本
０２
-143		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
南東4m、角地
２中専

(70,150)
c ２４１熊本
０２
-136		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
d ２４１熊本
０２
-64		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
南西4m、角地
１中専

(70,150)
e ２３７熊本
０２
-900221		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,597  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
103,726 		 100
[ 125.0]
82,981 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,000 
b (　           ) 
114,398  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
110,044 		 100
[ 130.0]
84,649 
84,600 
c (　           ) 
63,688  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,516 		 100
[  75.0]
86,021 
86,000 
d (　           ) 
64,641  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
63,087 		 100
[  75.0]
84,116 
84,100 
e (　           ) 
78,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
81,984 		 100
[ 103.0]
79,596 
79,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,000 円／㎡]  



熊本東 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,567,492 
983,086 
3,584,406 
2,838,240 
746,166 		 （　0.9512）
709,753 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     16,130,750 円　　　　（　     48,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本東 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   150 ％   150 ％   334 ㎡     14.5 m x   23.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２～３ＬＤＫ程度共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,316 
184,240 		 1.0  184,240 
1.0  184,240 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,316 
184,240 		 1.0  184,240 
1.0  184,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

368,480 		 368,480 
368,480 
⑨年額支払賃料        368,480 円　×　12ヶ月　＝　       4,421,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,421,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       235,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,474,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,501 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,567,492 円　　　　（　        13,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０６８
２３
　　　　-11		 1,402  
(   1,347) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,316 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収０６８
２３
　　　　-12		 1,130  
(   1,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,259 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本東 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,400 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 282,586 円  　　　        4,709,760　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,600 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         983,086 円　（　　　　　　         2,943 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,838,240 円  
（　　　　　         8,498 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,567,492 円      
②総費用 983,086 円      
③純収益　①－② 3,584,406 円      
④建物等に帰属する純収益 2,838,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 746,166 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 709,753 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,125 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,130,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本東 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市東区長嶺南四丁目２１７８番５４５
 3300000348555-0000
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備考