令和6年1月15日　提出 熊本東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -10 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区榎町３５５４番５５ ｢榎町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新水前寺駅東方 4.9km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市東部の既存住宅地域である。周辺街路がやや雑然としているが利便施設に比較的近く住環境等は概ね 良好であり、一定の需要は見込め、地価水準は安定的に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榎町、佐土原等の熊本市東部の住宅地域である。主な需要者は自己の居住目的で住宅地を取得しようとす る熊本市在住のエンドユーザーが中心である。当地域は概ね熟成した既存住宅地域であるが、広域的に高低差があり、 周辺街路はやや雑然とするものの住環境、利便性に比較的優れる為、底堅い需要が見込め、地価水準は安定的に推移す るものと予測。更地１５００万円前後、新築の戸建物件で３５００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部にアパートが見られるが、戸建住宅が中心であり、又対象標準地の画地規模は小さく投資採算性の観点 から収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する概ね熟成した戸建住宅地域であり、取引価格の水準を指標 に価格が決定される事が一般的である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を持って鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,100 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内市況はＴＳＭＣ等の波及効果により活性 化しており、東区は北部エリアに近い為、効 果は大きく、住宅需要、地価水準に好影響が 及んでいる。 当地域は人気の小学校区内に位置し、住宅需 要は底堅く、地価は安定的に推移。尚、コロ ナ禍終息により、市電延伸計画の再開希望者 が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％