令和6年1月15日　提出 熊本東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -8 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区下南部３丁目４１３番５ ｢下南部３－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m市道 水道、下水 竜田口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 竜田口駅北東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は熊本市東部の既成住宅地域であり、地域周辺に特段の価格変動要因はない。河岸段丘の裾野に位置する ため国道南側の住宅地域に比して市場での人気はやや劣るものの、需要は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下南部地区を中心とする東区北東部の住宅地域一帯。需要者は自己の居住目的で住宅地を取得しようとす る熊本市及び周辺のエンドユーザーが中心である。幹線道路背後の立地で周辺地区では小規模開発も見られ、生活利便 性も普通、土地需要の程度は中位にある。市場の中心価格帯は、更地で１０百万円、新築の戸建物件で３５百万円超で ある。資源価格・建築工事単価の高騰もあるが、今後は金利動向等をも注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は熊本市東区市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格 は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決 定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では比準 価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,100 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [131.1] [103.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区東部域を中心に区内の総人口は微増で推移 している。市電延伸の機運も高まりつつあり 、また、県外からの投資も活発化している。 大きな変動要因は見られないが、大型商業施 設への接近性等、生活利便性の高さもあり、 地価は安定的に推移するものと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％