令和6年1月15日　提出 熊本東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　友紀   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５ ｢沼山津３－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 新水前寺 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新水前寺駅南東方 5.9km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした旧来からの既成住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。地縁的選好性による一 定の需要があることから、地価は安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼山津地区及び当該周辺を中心とした東区内の住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住者のほか、 近隣に農地を所有している農業従事者等である。やや道幅は狭く旧来から存する住宅地域で、取引量はあまり多くない ものの、人気エリアである長嶺、花立と比較すると値頃感が認められる。土地は１，２００万～１，５００万円程度の 物件が中心の取引となる。新築の戸建物件はあまり見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用状況をみると、戸建住宅が中心であり、賃貸住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法の試算はし なかった。対象標準地の市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定 を行う傾向が強く、比準価格は、対象不動産の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。以上のことから、代表標 準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　益城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰の煽りを受けているものの、人気 のある地域の需要は底堅く継続している。 農家集落的な雰囲気が残る既成住宅地域で、 地縁的選好性による一定の需要があることか ら、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％