令和6年1月15日　提出 熊本東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 87,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区湖東２丁目２１０番 ｢湖東２－２５－３｣ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 (30,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北9m市道 水道、ガス、下水 新水前寺 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 新水前寺駅　南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (30,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 立地条件に優れることに加え、風致地区に指定された居住環境の良好な住宅地域であることから、需要者の選好 性は高く、今後も堅調な需要を維持することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖東や健軍地区等を中心とする熊本市東部の住宅地域と判定した。需要者は、熊本都市圏在住の勤労者 世帯が中心である。近隣地域は、風致地区に指定された居住環境の良好な住宅地域であることに加え、電停への接近性 にも優れるため、高い市場競争力を維持している。当該地域は、規模の大きな画地が多く、高所得者世帯からの需要が 中心であるが、不動産業者等による画地の分割販売も散見される。市場における価格帯は開差が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、風致地区に指定された閑静な住宅地域であり、主な需要は自ら居住することを目的とするため、収益還元 法を非適用とした。一方、比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、 実証的な試算価格として位置付けられ、地域要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、 その規範性は高いと評価できる。したがって、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [106.0] [100.0] 100 87,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は微増傾向で推移しており、全般 的に堅調な需要を維持している。特に、菊陽 町に近接する地域では需要が旺盛である。 風致地区に指定されている住環境の良好な住 宅地域であることに加え、電停への接近性な ど立地条件にも優れるため、需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％