別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 9-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.
鑑定評価額 69,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区世安町字六反田７３番１
 ②地積
　(㎡)		 917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 事務所兼作業所

Ｓ1		 営業所、工場、住宅
等が混在する地域
 西8m市道、南側道 水道、ガス、下水 平成

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 平成駅　西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熊本市中心部に近い、営業所、事務所等が混在する地域である。営業所、工場、倉庫等の需要のほか、画地規模
が集約された土地はマンション素地としての需要も認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市を中心として事業所、営業所、倉庫等が所在する地域の存する圏域であり、需要者の中心は、県
内外の資金力のある法人等が想定される。なお、熊本市中心部まで近接している等の交通接近条件等より大規模地につ
いてはマンション需要も想定され、用途の多様性が認められる。市場の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、
個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、営業所、工場、住宅等が混在する地域であり、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等より収益
価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の基調としては緩やかに回復しているも
のの、先行きについて、海外の経済動向及び
資材価格の動向等の影響に注視が必要である
。

営業所、工場のほか、マンション需要等用途
の多様性が認められ、それら需要を背景とし
て、地価は上昇傾向で推移するものと思料さ
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０２
-12		 熊本市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１熊本
０１
-39		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
c ２４１熊本
０２
-101		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西4m道路、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１熊本
０２
-86		 熊本市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,390  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
49,503 		 100
[  66.3]
74,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
76,200 
b (　           ) 
88,395  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,467 		 100
[ 128.1]
74,525 
76,000 
c (　           ) 
72,233  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
84,813 		 100
[ 114.2]
74,267 
75,800 
d (　           ) 
60,806  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
65,478 		 100
[  87.6]
74,747 
76,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,000 円／㎡]  



熊本中央 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,976,600 
2,878,036 
9,098,564 
7,711,200 
1,387,364 		 （　0.9753）
1,353,096 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     30,752,182 円　　　　（　     33,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 380.00 Ｓ2 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   917 ㎡     21.0 m x   44.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆが事務所（フロアー貸し）、２Ｆは共同住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
380.00 
100.0 
380.00 
1,440 
547,200 		 4.0  2,188,800 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
380.00 
100.0 
380.00 
1,320 
501,600 		 1.0  501,600 
1.0  501,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
100.0 
760.00 

1,048,800 		 2,690,400 
501,600 
⑨年額支払賃料      1,048,800 円　×　12ヶ月　＝　      12,585,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,585,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       755,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,830,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,690,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          501,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         120,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,976,600 円　　　　（　        13,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０７
９７６
　　　　-25		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収益０７
９７６
　　　　-27		 2,124  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,416 
c ２４１収益０７
９７６
　　　　-28		 1,479  
(   1,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,494 
熊本中央 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 755,136 円  　　　       12,585,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       238,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,878,036 円　（　　　　　　         3,139 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,711,200 円  
（　　　　　         8,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,976,600 円      
②総費用 2,878,036 円      
③純収益　①－② 9,098,564 円      
④建物等に帰属する純収益 7,711,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,387,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,353,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,752,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区世安町字六反田７３番１
 3310000182927-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 9-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　菊川　耕思   TEL.
鑑定評価額 69,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区世安町字六反田７３番１
 ②地積
　(㎡)		 917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 事務所兼作業所

Ｓ1		 営業所、工場、住宅
等が混在する地域
 西8m市道、南側道 水道、ガス、下水 平成

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 平成駅西方

400m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、営業所、物流施設、倉庫等が混在する地域である。市中心部や最寄り駅への接近性が良好であり、
マンション用地としての需要も存すること等から、土地価格は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には熊本市全域の営業所、物流施設等の混在地域等に及ぶが、特に、世安町を中心に十禅寺・平
田地区、流通団地等に強い代替・競争関係等が認められる。需要者層は、営業所・物流施設等の開設等を望む企業等の
法人事業者やマンション分譲業者等が中心である。なお、用途多様性が見られる地域であり、取引規模・総額にもバラ
ツキがあることから需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を
基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域周辺には賃貸物件も見られるものの、
営業所や物流施設等の自用物件が多い地域であり、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算さ
れた。従って、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症による地価への影
響は殆ど見られず、利便性や用途多様性等を
有する地域への土地需要は堅調に推移してい
る。

交通接近条件が比較的良好な地域であり、マ
ンション用地としての需要も存すること等か
ら、土地価格は上昇傾向で推移している。


代替・競争等の関係にある不動産と比較した
場合、角地であることから出入りの利便性や
利用効率の面でやや優っている。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-900155		 熊本市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１熊本
０１
-177		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
c ２３７熊本
０１
-900050		 熊本市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２４１熊本
０１
-230		 熊本市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     41,958) 
69,930  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,846 		 100
[ 100.0]
73,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
75,300 
b (　           ) 
97,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
95,385 		 100
[ 124.4]
76,676 
78,200 
c (　           ) 
60,759  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,549 		 100
[  83.3]
73,888 
75,400 
d (　           ) 
66,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,319 		 100
[  92.2]
73,014 
74,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,000 円／㎡]  



熊本中央 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,017,990 
2,883,972 
9,134,018 
7,711,200 
1,422,818 		 （　0.9753）
1,387,674 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     31,538,045 円　　　　（　     34,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 380.00 Ｓ2 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   917 ㎡     21.0 m x   44.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所（フロアー貸し）、２階：住宅６戸（平均専有面積６３．３３㎡）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 想定建物は外階段利用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
380.00 
100.0 
380.00 
1,470 
558,600 		 4.0  2,234,400 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
380.00 
100.0 
380.00 
1,300 
494,000 		 1.0  494,000 
1.0  494,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
100.0 
760.00 

1,052,600 		 2,728,400 
494,000 
⑨年額支払賃料      1,052,600 円　×　12ヶ月　＝　      12,631,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当可能  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,631,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       757,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,873,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,728,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          494,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         119,015 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,017,990 円　　　　（　        13,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０６４
１３
　　　　-11		 1,451  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,418 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０６４
１３
　　　　-12		 1,562  
(   1,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,527 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 757,872 円  　　　       12,631,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       238,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,883,972 円　（　　　　　　         3,145 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,711,200 円  
（　　　　　         8,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,017,990 円      
②総費用 2,883,972 円      
③純収益　①－② 9,134,018 円      
④建物等に帰属する純収益 7,711,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,422,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,387,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,513 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,538,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区世安町字六反田７３番１
 3310000182927-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考