別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-201 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　菊川　耕思   TEL.
鑑定評価額 553,000,000 円  １㎡当たりの価格 990,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区新市街１番２３外
｢新市街１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 西36m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 熊本駅北東方

2.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層の店舗・事務所ビル等が見られる商業地域である。大型複合商業施設が近接する等、立地条
件が良好な希少性の高い地域であり、土地需要が高く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    779,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新市街のオフィス街を中心にその周辺部等の熊本市の中心商業地域一円に及び、需要者層は、県内外の
法人事業者や投資家等が中心である。大型複合商業施設が近接する等、立地条件が良好な希少性の高い商業地域である
こと等から土地需要が高いものの、中心商業地の希少性等から土地取引等は限定され、また、取引規模・総額にもバラ
ツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を
基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は、中心商業地域の希少性から収益性
を上回る価格形成も見られること等から、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従
って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    580,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 [100.0]
100		 990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症による影響は殆ど
なくなり、希少性や商業収益性の高い地域を
中心に、商業地への土地需要は堅調に推移し
ている。

大型複合商業施設が近接する等、立地条件が
良好な希少性の高い商業地域であり、土地需
要が高く、地価は上昇傾向で推移している。


近隣地域における標準的画地であり、代替・
競争等の関係にある不動産と比較した場合、
特筆すべき優劣はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-122		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２３７熊本
０１
-900060		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ２４１熊本
０１
-212		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２３７熊本
０１
-900035		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
814,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
831,535 		 100
[  83.9]
991,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
991,000 
b (　           ) 
1,815,353  		 100
[ 130.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,487,561 		 100
[ 145.5]
1,022,379 
1,020,000 
c (　           ) 
786,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
792,358 		 100
[  76.8]
1,031,716 
1,030,000 
d (　           ) 
618,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
654,015 		 100
[  65.8]
993,944 
994,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



熊本中央 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,270,738 
25,016,800 
74,253,938 
54,631,500 
19,622,438 		 （　0.9321）
18,290,074 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    435,477,952 円　　　　（　    779,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 426.44 ＲＣ8F1B 3,345.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   559 ㎡     17.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階～８階：事務所（フロアー貸し）、地下１階：駐車場 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を参考に建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
24.98 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
335.69 
81.3 
272.82 
4,000 
1,091,280 		 6.0  6,547,680 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
426.44 
85.6 
364.82 
3,000 
1,094,460 		 6.0  6,566,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,345.75 
84.5 
2,826.56 

8,752,500 		 52,515,000 
0 
⑨年額支払賃料      8,752,500 円　×　12ヶ月　＝　     105,030,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,826.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当可能  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,030,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,402,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,787,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,515,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         483,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,270,738 円　　　　（　       177,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０６４
１３
　　　　-9		 2,575  
(   2,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
4,116 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０６４
１３
　　　　-10		 2,676  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,940 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,235,000 円  　　　　    847,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,431,400 円  　　　      107,190,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,609,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,199,500 円  　　　　    847,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,694,000 円  　　　　    847,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       847,000 円  　　　　    847,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,016,800 円　（　　　　　　        44,753 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 847,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　   3,345.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,631,500 円  
（　　　　　        97,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,270,738 円      
②総費用 25,016,800 円      
③純収益　①－② 74,253,938 円      
④建物等に帰属する純収益 54,631,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,622,438 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,290,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,719 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    435,477,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     779,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区新市街１番２３
 3300000295805-0000
2 　熊本市中央区新市街１番２４
 3300000295806-0000
3 　熊本市中央区新市街１番３８
 3300000295819-0000
4 　熊本市中央区新市街１番３９
 3300000295820-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-201 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.
鑑定評価額 551,000,000 円  １㎡当たりの価格 985,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区新市街１番２３外
｢新市街１－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 西36m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

2.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域で、近くには集客力が高いバスターミナルを併設する大型商業施
設が存するなど良好な商業立地の条件下にあり、地価は当面、上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    806,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市の中心商業地域のほぼ全域の事務所、店舗ビル街である。市場参加者は資金力のある県内外の機関
投資家や大手法人企業が中心で、規模が小さい画地には個人事業者等も参入する。近隣地域は集客力や宣伝効果が高い
立地条件を備えており、希少価値は高く需要は高いものと思料する。利用目的により画地規模が異なるため、標準的画
地規模や中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引市場の実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は対象標準地が収益性を目的とする商
業地であり重視すべき価格であるが、新規投資額に見合う賃料設定が困難であるほか長期間の想定要素を含むために現
在の価格を収益価格で説明するにはやや難がある。本件では市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量
し、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    580,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 59.0]		 [100.0]
100		 983,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの制限緩和により繁華性が戻り
つつある中で、ＴＳＭＣの進出による県外企
業や事業所等の熊本市への進出が期待されて
いる。

近年開業した大型商業施設により、広告宣伝
効果において近隣地域の商業立地条件は良好
であり、コロナ禍後の地価は回復傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-187		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２３７熊本
０１
-900060		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ２３１熊本
０１
-900169		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m県道、
北4m、角地
商業

(100,600)
d ２２７熊本
０１
-900234		 熊本市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
商業

(100,420)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
527,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
609,682 		 100
[  61.2]
996,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
996,000 
b (　           ) 
1,815,353  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,484,621 		 100
[ 147.7]
1,005,160 
1,010,000 
c (　           ) 
600,644  		 100
[ 120.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
523,584 		 100
[  52.4]
999,206 
999,000 
d (　    470,000) 
784,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
805,168 		 100
[  78.8]
1,021,787 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



熊本中央 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,981,858 
25,050,191 
74,931,667 
54,631,500 
20,300,167 		 （　0.9321）
18,921,786 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    450,518,714 円　　　　（　    806,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 426.44 ＲＣ8F1B 3,345.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   559 ㎡     17.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階～８階事務所（フロア貸し）、地下１階（駐車場）を想定 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 高層店舗兼事務所の標準的有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
24.98 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
335.69 
81.3 
272.92 
3,990 
1,088,951 		 4.0  4,355,804 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
426.44 
85.6 
365.03 
3,030 
1,106,041 		 4.0  4,424,164 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,345.75 
84.5 
2,828.13 

8,831,238 		 35,324,952 
0 
⑨年額支払賃料      8,831,238 円　×　12ヶ月　＝　     105,974,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,828.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,974,856 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　       ％　＝　　     8,477,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 99,656,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,324,952 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         324,990 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,981,858 円　　　　（　       178,858 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）４
５００
　　　　-21		 3,327  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]
3,807 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）４
５００
　　　　-22		 3,344  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]
4,251 
c ２４１（収）４
５００
　　　　-11		 4,674  
(   4,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,936 
熊本中央 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,235,000 円  　　　　    847,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,488,091 円  　　　      108,134,856　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,586,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,199,500 円  　　　　    847,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,694,000 円  　　　　    847,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       847,000 円  　　　　    847,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,050,191 円　（　　　　　　        44,813 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 847,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　   3,345.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,631,500 円  
（　　　　　        97,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,981,858 円      
②総費用 25,050,191 円      
③純収益　①－② 74,931,667 円      
④建物等に帰属する純収益 54,631,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,300,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,921,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    450,518,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     806,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区新市街１番２３
 3300000295805-0000
2 　熊本市中央区新市街１番２４
 3300000295806-0000
3 　熊本市中央区新市街１番３８
 3300000295819-0000
4 　熊本市中央区新市街１番３９
 3300000295820-0000
5 　
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備考