別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-20 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.
鑑定評価額 95,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区大江５丁目１７番２８
｢大江５－１７－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西36m県道 水道、ガス、下水 新水前寺

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 新水前寺駅　北西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部近郊の通称電車通り沿線の商業地域であり、優れた立地特性を持つ商業地域として安定的な市場競争力
を維持しつつ、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線的街路に沿接する商業地域を中心とする圏域である。主な需要者は店舗、事務所利用等を目
的とした個人・法人事業者等と判断される。事業用地、マンション用地ともに適地確保の需要は引き続き堅調であり、
また居住用投資物件についても富裕層の相続税対策を目的とした購入等を含め、引き合いは強い。需要の中心となる価
格帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ、明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線的街路に沿接する商業地域であるが、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと、
また元本と果実の相関性がやや稀薄であること等から、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格をよ
り市場の実態を反映した価格として重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    196,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもと
で緩やかに回復している。中央区内の土地取
引件数は、直近約２年間は概ね安定的に推移
している。

好立地として定評のある通称「電車通り」沿
線であり、引続き需要は堅調。画地条件によ
ってはマンション素地としての引き合いも見
込まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-900061		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２３７熊本
０１
-900165		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１熊本
０１
-183		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２３７熊本
０１
-900238		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e ２４１熊本
０１
-30		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
256,788  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
272,966 		 100
[ 100.0]
272,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
273,000 
b (　           ) 
211,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,638 		 100
[  77.6]
284,327 
284,000 
c (　           ) 
108,076  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
160,570 		 100
[  60.5]
265,405 
265,000 
d (　           ) 
105,336  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
158,004 		 100
[  59.8]
264,221 
264,000 
e (　           ) 
130,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,439 		 100
[  50.7]
267,138 
267,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



熊本中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,768,371 
6,274,715 
20,493,656 
17,490,000 
3,003,656 		 （　0.9300）
2,793,400 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     63,486,364 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 164.90 ＲＣ9 1,482.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   352 ㎡     20.5 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆは店舗及び事務所、３～９Ｆは共同住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.90 
80.4 
130.97 
2,890 
378,503 		 6.0  2,271,018 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
164.90 
95.1 
156.82 
2,320 
363,822 		 6.0  2,182,932 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
164.90 
95.1 
156.82 
1,450 
227,389 		 1.0  227,389 
1.0  227,389 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,482.10 
93.5 
1,385.53 

2,334,048 		 6,045,673 
1,591,723 
⑨年額支払賃料      2,334,048 円　×　12ヶ月　＝　      28,008,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,385.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,008,576 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,680,515 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,328,061 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,045,673 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,829 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,591,723 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         383,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,768,371 円　　　　（　        76,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 収熊２４１０７
００９
　　　　-13		 2,892  
(   2,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,074 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,904 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,890 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 収熊２４１０７
００９
　　　　-6		 2,132  
(   2,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,787 
c 収熊２４１０７
００９
　　　　-14		 2,164  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,829 
熊本中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,325,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,680,515 円  　　　       28,008,576　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,252,500 円  　　　　    265,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       530,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,274,715 円　（　　　　　　        17,826 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 265,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,482.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,490,000 円  
（　　　　　        49,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,768,371 円      
②総費用 6,274,715 円      
③純収益　①－② 20,493,656 円      
④建物等に帰属する純収益 17,490,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,003,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,793,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,936 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,486,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区大江五丁目１７番２８
 3300000254315-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-20 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.
鑑定評価額 94,700,000 円  １㎡当たりの価格 269,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区大江５丁目１７番２８
｢大江５－１７－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西36m県道 水道、ガス、下水 新水前寺

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要幹線道路沿いの商業地域 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 新水前寺駅　北西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 主要幹線道路（電車通り）沿いの商業地域で、交通利便性が良好で多様な用途に対応可能な立地条件を備えてい
る。特にマンション用地としての需要は旺盛であり、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市の中心部に近い幹線道路沿いの商業地域である。市場参加者はマンションとしての立地条件が良好
であるため画地規模が大きい場合にはデベロッパーが、また中小規模の場合には地元企業や事業者のほか熊本市へ営業
所等の進出を検討している県外企業等が参入する等市場参加者は多様であり、需要は堅調である。利用目的により画地
規模が異なるため、標準的規模や中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引市場の実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は対象標準地が収益性を目的とする商
業地であり重視すべき価格であるが、新規投資額に見合う賃料設定が困難であるほか取引には収益用不動産以外の取引
も存するために市場価格を収益価格で説明するには難がある。本件では市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格
を比較考量し、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    196,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.5]		 [100.0]
100		 268,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本市の中心部に近い幹線道路沿いの商業地
はマンション用地需要が依然旺盛で、地価は
比較的強含みで推移している。


良好な交通利便性のほか背後には人気が高い
住宅地域が控えており、多様な用途の立地が
可能で、安定した需要が見込まれる商業地域
である

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-54		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m県道、
西3m、角地
商業

(90,400)
b ２３７熊本
０１
-900061		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東36m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２３７熊本
０１
-900165		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２３７熊本
０１
-900140		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東30m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,314  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
233,018 		 100
[  86.4]
269,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
256,788  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
271,938 		 100
[ 100.0]
271,938 
272,000 
c (　           ) 
211,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,638 		 100
[  79.1]
278,936 
279,000 
d (　           ) 
170,728  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
188,699 		 100
[  67.9]
277,907 
278,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    273,000 円／㎡]  



熊本中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,673,842 
6,296,583 
20,377,259 
17,490,000 
2,887,259 		 （　0.9300）
2,685,151 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     61,026,159 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗等兼共同住宅 164.90 ＲＣ9 1,482.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   352 ㎡     20.5 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階～９階共同住宅を想定 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 高層店舗等兼共同住宅の標準的有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.90 
80.4 
130.97 
2,820 
369,335 		 4.0  1,477,340 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
164.90 
95.1 
156.82 
2,200 
345,004 		 4.0  1,380,016 
0.0  0 

 3～ 9		 共同住宅
164.90 
95.1 
156.82 
1,500 
235,230 		 1.0  235,230 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,482.10 
93.5 
1,385.53 

2,360,949 		 4,503,966 
0 
⑨年額支払賃料      2,360,949 円　×　12ヶ月　＝　      28,331,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,385.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,331,388 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,699,883 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,631,505 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,503,966 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,673,842 円　　　　（　        75,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）４
５００
　　　　-19		 2,616  
(   2,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,907 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,820 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）４
５００
　　　　-20		 2,233  
(   2,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,757 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,325,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,699,883 円  　　　       28,331,388　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,252,500 円  　　　　    265,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       530,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,296,583 円　（　　　　　　        17,888 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 265,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,482.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,490,000 円  
（　　　　　        49,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,673,842 円      
②総費用 6,296,583 円      
③純収益　①－② 20,377,259 円      
④建物等に帰属する純収益 17,490,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,887,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,685,151 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,026,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区大江五丁目１７番２８
 3300000254315-0000
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