別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-18 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　信久   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区上林町１番２５外
｢上林町１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東10m市道 水道、ガス、下水 熊本

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中・高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 上通アーケード街に連続する
商業地域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 熊本駅北東方

3.4km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 上通アーケード街に連続する中層の飲食店舗ビルが多い商業地域である。人流は回復し、空店舗も減少しつつあ
る。北側隣接地域のテナントビルは満床に近く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上通・下通・新市街アーケード商店街及びその周辺の商業地域。需要者の中心は、県外の法人事業者及び
県内の法人及び個人事業者である。標準地の所在する並木坂は人流が回復し、北側隣接地域では商業テナントビル、大
型オフィスビルが完成し、ほぼ満床状態である。周辺では取引件数はやや減少してはいるものの、高めの取引も散見さ
れる。取引規模はまちまちで、取引価格にも幅があるため、需要の中心帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は並木坂の近接地域を含む５事例を採用しており、市場の実態を反映している。収益価格は最有効使用の建物
を想定し、設定賃料も近隣相場を反映しているが、賃料の硬直性が認められ、低めに求められた。また、収益価格査定
に当っては費用に想定項目を含み、その精度は還元利回りの適正把握如何に左右される。よって比準価格を中心に、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 412,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は人流の増加にともなう個人消費が
けん引役となり、緩やかに回復しており、中
心商業地の需要は安定している。


近隣地域である通称並木坂の隣接地域に完成
したオフィスビルはほぼ満床であり、通行量
も増加し、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１熊本
０１
-900169		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m県道、
北4m、角地
商業

(100,600)
b ２３７熊本
０１
-900062		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,480)
c ２３１熊本
０１
-900244		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d ２３７熊本
０１
-900229		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21m国道、
東15m、北8m、
西4m、四方路
商業

(100,600)
e ２４１熊本
０１
-27		 熊本市中央区

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東14.5m市
道、北8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
600,644  		 100
[ 120.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
523,584 		 100
[ 125.0]
418,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
380,740  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
398,254 		 100
[  88.4]
450,514 
451,000 
c (　           ) 
336,566  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
339,259 		 100
[  78.3]
433,281 
433,000 
d (　           ) 
378,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
363,968 		 100
[  90.9]
400,405 
400,000 
e (　    274,493) 
392,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
375,327 		 100
[  90.0]
417,030 
417,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    425,000 円／㎡]  



熊本中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,285,077 
7,170,332 
23,114,745 
19,350,000 
3,764,745 		 （　0.9541）
3,591,943 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     85,522,452 円　　　　（　    261,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 213.10 ＲＣ7 1,429.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   328 ㎡     13.8 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗部分はテナント貸し、３～７階共同住宅部分は１ＤＫ・３ＬＤＫタイプ ⑦有効率　  80.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
207.69 
59.2 
122.95 
4,097 
503,726 		 10.0  5,037,260 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
213.10 
78.0 
166.22 
3,200 
531,904 		 10.0  5,319,040 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
201.76 
86.0 
173.51 
1,850 
320,994 		 1.0  320,994 
1.0  320,994 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,429.59 
80.9 
1,156.72 

2,640,600 		 11,961,270 
1,604,970 
⑨年額支払賃料      2,640,600 円　×　12ヶ月　＝　      31,687,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,156.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,687,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,901,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,785,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,961,270 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,604,970 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         386,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,285,077 円　　　　（　        92,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０４４
４８
　　　　-6		 3,631  
(   3,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,111 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,097 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０４４
４８
　　　　-7		 3,305  
(   3,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]
4,590 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,500,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,901,232 円  　　　       31,687,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      319,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,550,000 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       600,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,170,332 円　（　　　　　　        21,861 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,429.59 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,350,000 円  
（　　　　　        58,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,285,077 円      
②総費用 7,170,332 円      
③純収益　①－② 23,114,745 円      
④建物等に帰属する純収益 19,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,764,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,591,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,951 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,522,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     261,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区上林町１番２５
 3300000216267-0000
2 　熊本市中央区上林町１番２６
 3300000209557-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-18 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区上林町１番２５外
｢上林町１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東10m市道 水道、ガス、下水 熊本

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

3.4km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 上通アーケード街に連続する中層の飲食店舗ビルが多い商業地域である。北側隣接地域には大型オフィスビルが
竣工・稼働し、近隣地域内にも商業テナントビルが竣工するなど、今後も地価は底堅く推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は上通・下通・新市街アーケード商店街の背後商業地及びその周辺一帯の商業地域である。需要者の中心
は、県内外の法人事業者及び個人投資家等である。近隣地域内では震災後の建替商業ビルが稼働し始め、また北側隣接
地域には大型オフィスビルも竣工・稼働している。取引件数はやや減少しているものの、高めの価格での取引もみられ
る。取引規模はバラツキが多く、取引価格にも幅があるため、需要の中心帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　商業テナントビルを中心とする商業地域であるが、実際の取引価格を見ると、一般的な賃料水準を基礎とした収益価
格よりも高い価格で取引されており、収益価格の説得力はやや劣るものと思料される。したがって市場実態を反映した
実証性の高い比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [100.0]
100		 416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和による資産インフレの傾向に加え、
熊本市都市圏に世界的半導体企業が進出した
こともあり、都市部の地価は上昇傾向での推
移が続いている。

近隣地域のある並木坂通りは、隣接地域に大
型オフィスビルが竣工し、地域内にも新規の
商業ビルがみられるなど、需要動向は堅調で
ある。

商業収益等に影響を与える特段の要因変動は
認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-900229		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21m国道、
東15m、北8m、
西4m、四方路
商業

(100,600)
b ２４１熊本
０１
-37		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２３７熊本
０１
-900062		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,480)
d ２３７熊本
０１
-900073		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
378,758  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
367,936 		 100
[  90.2]
407,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
408,000 
b (　           ) 
515,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
521,908 		 100
[ 117.3]
444,934 
445,000 
c (　           ) 
380,740  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
393,685 		 100
[  92.3]
426,528 
427,000 
d (　           ) 
349,854  		 100
[ 120.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.4]
257,982 		 100
[  60.7]
425,012 
425,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +92.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -35.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    427,000 円／㎡]  



熊本中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,338,489 
7,172,213 
23,166,276 
19,350,000 
3,816,276 		 （　0.9541）
3,641,109 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     86,693,071 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 213.10 ＲＣ7 1,429.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   328 ㎡     13.8 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階は店舗、３階以上は１戸あたり約３５㎡の単身向けの住宅を想定 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
207.69 
59.2 
122.95 
4,000 
491,800 		 10.0  4,918,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
213.10 
78.0 
166.22 
3,300 
548,526 		 10.0  5,485,260 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
201.76 
86.0 
173.51 
1,850 
320,994 		 1.0  320,994 
1.0  320,994 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,429.59 
80.9 
1,156.72 

2,645,296 		 12,008,230 
1,604,970 
⑨年額支払賃料      2,645,296 円　×　12ヶ月　＝　      31,743,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,156.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,743,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,904,613 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,838,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,008,230 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,604,970 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         386,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,338,489 円　　　　（　        92,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）７
７９５
　　　　-8		 4,413  
(   4,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）７
７９５
　　　　-9		 3,642  
(   3,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,834 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,500,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,904,613 円  　　　       31,743,552　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      317,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,550,000 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       600,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,172,213 円　（　　　　　　        21,867 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,429.59 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,350,000 円  
（　　　　　        58,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,338,489 円      
②総費用 7,172,213 円      
③純収益　①－② 23,166,276 円      
④建物等に帰属する純収益 19,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,816,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,641,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,693,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区上林町１番２５
 3300000216267-0000
2 　熊本市中央区上林町１番２６
 3300000209557-0000
3 　
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6 　
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50 　
備考