別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-17 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.
鑑定評価額 844,000,000 円  １㎡当たりの価格 529,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区辛島町４番６
｢辛島町４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ14F1B		 中高層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北14.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 熊本

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

1.8km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層の事務所兼共同住宅等が見られる商業地域である。希少性の高い地域であり、近接する桜町
地区における複合商業施設による波及効果への期待感等から、土地価格は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心商業地域及びその周辺部に存する商業地域に及ぶ。典型的な需要者は、賃貸ビル事業等を目
的とした法人事業者のほか、資金力を有する不動産投資家等が想定される。希少性の高い地域で、近接する大型複合商
業施設による波及効果への期待感等から、土地価格は上昇傾向で推移するものと予測する。市場の中心となる価格帯は
、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は高いものの、賃料の遅行
性のほか、収益性を上回る不動産投資のメリット等も踏まえ、収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、
現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [102.0]
100		 526,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の基調としては緩やかに回復しているも
のの、先行きについて、海外の経済動向及び
資材価格の動向等の影響に注視が必要である
。

希少性の高い地域であり、近接地区における
大型複合商業施設による波及効果への期待感
等より、土地価格は上昇傾向で推移するもの
と予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-5		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西36m県道、
北西12m、
角地
商業

(100,400)
b ２４１熊本
０１
-277		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22m県道、
西6m、角地
商業

(100,400)
c ２４１熊本
０１
-44		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１熊本
０１
-58		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
628,294  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
625,302 		 100
[ 118.1]
529,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
540,000 
b (　           ) 
370,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
367,598 		 100
[  70.9]
518,474 
529,000 
c (　           ) 
327,284  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
346,654 		 100
[  66.6]
520,502 
531,000 
d (　           ) 
237,473  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.2]
295,911 		 100
[  55.8]
530,306 
541,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    534,000 円／㎡]  



熊本中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

185,537,161 
42,413,026 
143,124,135 
112,875,000 
30,249,135 		 （　0.8897）
26,912,655 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    640,777,500 円　　　　（　    402,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 894.25 ＲＣ14F1B 8,112.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,595 ㎡     46.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３階～１４階：共同住宅、地下１階：駐車場 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
623.25 
53.9 
336.00 
3,720 
1,249,920 		 6.0  7,499,520 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
894.25 
73.4 
656.25 
3,200 
2,100,000 		 6.0  12,600,000 
0.0  0 

 3～10		 共同住宅
645.15 
90.5 
584.00 
2,060 
1,203,040 		 1.0  1,203,040 
1.0  1,203,040 

11～14		 共同住宅
353.15 
82.7 
292.00 
2,160 
630,720 		 1.0  630,720 
1.0  630,720 
地下
 1～ 1		 駐車場
21.00 
 
 
 
 		    
   

計
8,112.30 
84.2 
6,832.25 

15,497,120 		 32,246,720 
12,147,200 
⑨年額支払賃料     15,497,120 円　×　12ヶ月　＝　     185,965,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,832.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       185,965,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,500,000 円　　×　　       ％　＝　　    11,157,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 182,307,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,246,720 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         303,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,147,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,926,528 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     185,537,161 円　　　　（　       116,324 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０７
９７６
　　　　-10		 3,305  
(   3,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,777 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収益０７
９７６
　　　　-23		 2,016  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,600 
c ２４１収益０７
９７６
　　　　-24		 3,014  
(   2,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,884 
熊本中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,607,926 円  　　　      193,465,440　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,930,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,875,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,500,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,413,026 円　（　　　　　　        26,591 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8897    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   8,112.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 112,875,000 円  
（　　　　　        70,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 185,537,161 円      
②総費用 42,413,026 円      
③純収益　①－② 143,124,135 円      
④建物等に帰属する純収益 112,875,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,249,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,912,655 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    640,777,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     402,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区辛島町４番６
 3300000220767-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-17 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.
鑑定評価額 842,000,000 円  １㎡当たりの価格 528,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区辛島町４番６
｢辛島町４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ14F1B		 中高層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北14.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 熊本

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 熊本駅北東方

1.8km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ地域にあって、隣接する複合商業施設の集客力等による
影響を受けつつ、マンション用地としての需要も含め、今後も土地需要は堅調に推移するものとみられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    533,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心市街地とその縁辺にある商業地域と判定した。対象地が存する地域は、中高層の事務所ビル
、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、隣接する複合商業施設サクラマチクマモトの集客力等による影響を受けつつ、マ
ンション用地を含めた多様な用途を前提とした土地需要は依然として堅調である。主たる需要者は県内外の法人事業者
等とみられ、規模・用途等の多様性から需要の中心となる価格帯は判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は店舗兼共同住宅を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺には自用と賃貸用
の事務所ビル、共同住宅等が混在していることもあって、投下資本に見合う賃料設定は困難であり、当該賃料収入に基
づく収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することと
して、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.4]		 [102.0]
100		 528,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コストの上昇が懸念される中、コロナ禍
からの正常化を契機とした地域経済の回復、
設備投資及び不動産投資の増加が期待される
。

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で
、マンション用地を含めた多様な用途を前提
とした土地需要は依然として堅調に推移して
いる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-4		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１熊本
０１
-37		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２４１熊本
０１
-187		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１熊本
０１
-214		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
562,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
578,392 		 100
[ 111.8]
517,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
528,000 
b (　           ) 
515,719  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
528,096 		 100
[ 101.0]
522,867 
533,000 
c (　           ) 
527,713  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
610,280 		 100
[ 116.2]
525,198 
536,000 
d (　           ) 
656,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
660,913 		 100
[ 124.4]
531,281 
542,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    533,000 円／㎡]  



熊本中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

185,574,954 
42,441,127 
143,133,827 
112,875,000 
30,258,827 		 （　0.8897）
26,921,278 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    640,982,810 円　　　　（　    402,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 894.25 ＲＣ14F1B 8,112.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,595 ㎡     46.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３～１４階は住宅（ファミリータイプ）、地下１階は駐車場を想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 標準設計仕様。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
21.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
623.25 
53.9 
336.00 
3,810 
1,280,160 		 6.0  7,680,960 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
894.25 
73.4 
656.25 
3,310 
2,172,188 		 6.0  13,033,128 
0.0  0 

 3～10		 共同住宅
645.15 
90.5 
584.00 
2,010 
1,173,840 		 1.0  1,173,840 
1.0  1,173,840 

11～14		 共同住宅
353.15 
82.7 
292.00 
2,310 
674,520 		 1.0  674,520 
1.0  674,520 

計
8,112.30 
84.2 
6,832.25 

15,541,148 		 32,802,888 
12,088,800 
⑨年額支払賃料     15,541,148 円　×　12ヶ月　＝　     186,493,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,832.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       186,493,776 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,500,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    11,639,627 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 182,354,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,802,888 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         308,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,088,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,912,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     185,574,954 円　　　　（　       116,348 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収９６３
１
　　　　-10		 2,886  
(   2,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]
3,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収９６３
１
　　　　-11		 2,443  
(   2,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]
3,808 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,639,627 円  　　　      193,993,776　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,926,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,875,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,500,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,441,127 円　（　　　　　　        26,609 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8897    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   8,112.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 112,875,000 円  
（　　　　　        70,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 185,574,954 円      
②総費用 42,441,127 円      
③純収益　①－② 143,133,827 円      
④建物等に帰属する純収益 112,875,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,258,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,921,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    640,982,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     402,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区辛島町４番６
 3300000220767-0000
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備考