別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-16 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区安政町４番１１
｢安政町４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西30m国道、南西側道 水道、ガス、下水 熊本

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 熊本駅北東方

3.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は熊本市中心商業地域を構成する中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ地域にあって、中心商業地域の地価
の回復の影響を受けつつ、マンション用地を含めた土地需要は依然として堅調に推移するものとみられる。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心市街地及びその縁辺にある商業地域と判定した。対象地が存する地域は、国道３号沿いに中
高層の事務所ビル等が建ち並ぶ地域で、中心商業地の地価の回復の影響を受けつつ、マンション用地を含めた多様な用
途を基礎とする土地需要は依然として堅調に推移している。主たる需要者は地元の個人・法人事業者のほか、県内外で
事業活動を行うマンション開発事業者等も想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は事務所ビルを建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺には自用と賃貸用の事
務所ビル等が混在していることもあって、投下資本に見合う賃料設定は困難であり、当該賃料収入に基づく収益価格は
低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益価格
を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [105.0]
100		 566,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コストの上昇が懸念される中、コロナ禍
からの正常化を契機とした地域経済の回復、
設備投資及び不動産投資の増加が期待される
。

国道３号沿いに事務所ビルが立ち並ぶ商業地
域であるが、マンション用地を含めた用途の
多様性を背景とした土地需要は依然底堅く推
移している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-4		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１熊本
０１
-212		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１熊本
０１
-187		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１熊本
０１
-214		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ２４１熊本
０１
-27		 熊本市中央区

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東14.5m市
道、北8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
562,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
578,392 		 100
[ 110.6]
522,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
549,000 
b (　           ) 
786,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
792,358 		 100
[ 148.5]
533,574 
560,000 
c (　           ) 
527,713  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
610,280 		 100
[ 115.0]
530,678 
557,000 
d (　           ) 
656,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
660,913 		 100
[ 124.0]
532,994 
560,000 
e (　    274,493) 
392,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
373,460 		 100
[  71.3]
523,787 
550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    551,000 円／㎡]  



熊本中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,538,687 
17,862,265 
52,676,422 
44,311,500 
8,364,922 		 （　0.9541）
7,980,972 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    190,023,143 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 397.06 ＲＣ7 2,714.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   452 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所計１３区画を想定。 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 標準設計仕様。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
311.93 
64.0 
199.53 
3,110 
620,538 		 6.0  3,723,228 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
397.06 
80.1 
318.16 
2,960 
941,754 		 6.0  5,650,524 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
397.06 
80.1 
318.16 
2,960 
941,754 		 6.0  5,650,524 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,714.29 
77.7 
2,108.49 

6,271,062 		 37,626,372 
0 
⑨年額支払賃料      6,271,062 円　×　12ヶ月　＝　      75,252,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,108.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,252,744 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　       ％　＝　　     6,020,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,192,524 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,626,372 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         346,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,538,687 円　　　　（　       156,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収９６３
１
　　　　-8		 3,344  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,977 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,960 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４１収９６３
１
　　　　-9		 3,344  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[125.0]		 100
[120.0]
2,858 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,435,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,572,765 円  　　　       76,212,744　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,954,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,839,500 円  　　　　    687,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,374,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,862,265 円　（　　　　　　        39,518 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　   2,714.29 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,311,500 円  
（　　　　　        98,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,538,687 円      
②総費用 17,862,265 円      
③純収益　①－② 52,676,422 円      
④建物等に帰属する純収益 44,311,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,364,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,980,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,023,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区安政町４番１１
 3300000264538-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-16 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区安政町４番１１
｢安政町４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西30m国道、南西側道 水道、ガス、下水 熊本

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 熊本駅　北東方

3.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、水道町交差点付近において中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、テナント需要が底堅いほか
高容積率等からマンション需要も堅調である等、高い市場競争力を有する商業地として現状を維持すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本都心に位置する商業地域の圏域で、特に幹線道路沿いの商業地との代替競争関係が強い。主たる需要
者は、県内外の法人等が中心でマンション業者も想定される。相対的希少性から取引が限定されており需要の中心とな
る標準的な規模・価格帯の把握は困難であるが、高い商業立地性や高容積率等から、事務所ビル用途のほか分譲マンシ
ョン、ホテル需要等も認められ、多用途の競合等から需要は高く、市場での取引価格は高値成約が予測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、国道３号水道町交差点付近に位置し、賃貸テナントが大半を占めるものの、収益価格には想定要素が多分
に含まれ、これら想定要素の僅かな変動で求められる価格は大きく変動する等から、収益価格の説得力には限界がある
。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格
を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [105.0]
100		 546,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行や複合商業施設の開業
等により、中心商業地は人流回復、空室率低
下傾向にある等、需要は回復基調を強めてい
る。

安定したオフィス需要、マンション需要から
、市場競争力は高く相対的割安感等から地価
は上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-5		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西36m県道、
北西12m、
角地
商業

(100,400)
b ２４１熊本
０１
-37		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２４１熊本
０１
-187		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２３７熊本
０１
-900229		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21m国道、
東15m、北8m、
西4m、四方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
628,294  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
624,105 		 100
[  81.0]
770,500 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
809,000 
b (　           ) 
515,719  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
526,549 		 100
[  66.5]
791,803 
831,000 
c (　           ) 
527,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
609,084 		 100
[ 105.0]
580,080 
609,000 
d (　           ) 
378,758  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
373,347 		 100
[  65.0]
574,380 
603,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    606,000 円／㎡]  



熊本中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,405,161 
17,876,736 
52,528,425 
44,311,500 
8,216,925 		 （　0.9541）
7,839,768 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    186,661,143 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 397.06 ＲＣ7 2,714.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   452 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層の事務所（全１３区画）を想定 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 事務所
311.93 
64.0 
199.53 
3,100 
618,543 		 6.0  3,711,258 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
397.06 
80.1 
318.16 
3,000 
954,480 		 6.0  5,726,880 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
397.06 
80.1 
318.16 
2,950 
938,572 		 6.0  5,631,432 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,714.29 
77.7 
2,108.49 

6,265,883 		 37,595,298 
0 
⑨年額支払賃料      6,265,883 円　×　12ヶ月　＝　      75,190,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,108.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,190,596 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,092,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,058,548 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,595,298 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         345,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     80,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           736 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,405,161 円　　　　（　       155,764 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０７６
４８
　　　　-16		 6,006  
(   5,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[170.0]		 100
[100.0]
3,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,116 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０７６
４８
　　　　-17		 3,631  
(   3,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,640 
c ２４１収０７６
４８
　　　　-18		 3,642  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,035 
熊本中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,435,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,569,036 円  　　　       76,150,596　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,972,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,839,500 円  　　　　    687,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,374,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,876,736 円　（　　　　　　        39,550 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　   2,714.29 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,311,500 円  
（　　　　　        98,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,405,161 円      
②総費用 17,876,736 円      
③純収益　①－② 52,528,425 円      
④建物等に帰属する純収益 44,311,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,216,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,839,768 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,661,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区安政町４番１１
 3300000264538-0000
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備考