別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-15 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区帯山９丁目９５２番１２
｢帯山９－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 診療所

ＲＣ1		 中小規模の営業所等
が多い日赤前の路線
商業地域		 北西25m市道、北東側道 水道、ガス、下水 水前寺

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 水前寺駅　北東方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熊本市の中心部から東区及び菊陽町へ続く幹線道路沿いで、周辺には総合病院や大学等が存し、背後地域は成熟
した住宅地域を形成している路線商業地域であり、地価は当分の間、上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の郊外部及び東区の中央区寄りに位置する幹線及び準幹線道路沿いの商業地がその範囲となる。近
隣型店舗からロードサイド型店舗まで幅広い業種に対応できるため、市場参加者は物販、飲食、自動車関連を始め営業
所用地として法人企業から個人事業者であり、また、賃貸用店舗併用住宅の場合には不動産事業者や投資家等である。
利用目的により画地規模が異なるため、標準的規模や中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引市場の実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は店舗兼事務所の賃貸を想定して求め
たが、当該地域が建物の賃貸よりも事業用借地が多く見られる地域で、投下資本に見合う賃料設定が困難であるために
収益価格は低位に試算された。よって本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、前年標
準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    196,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[138.8]		 [103.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 路線商業地域は、コロナ禍からの規制緩和に
より、飲食店等のロードサイド型店舗の出店
が旺盛であり、地価は上昇基調で推移してい
る。

熊本市内から菊陽方面に至る幹線道路沿いで
、交通量は増加しており、周辺には総合病院
や大学等が存し、路線商業地域として立地条
件は良好である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-128		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南22m県道、
北西5m、
二方路
近商

(100,300)
b ２４１熊本
０１
-183		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ２３７熊本
０１
-900136		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２４１熊本
０２
-29		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南8.8m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ２３７熊本
０１
-900191		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.5m市道
、北5.5m、
角地
２中専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,347  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
137,005 		 100
[  89.5]
153,078 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
108,076  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
158,409 		 100
[ 104.7]
151,298 
156,000 
c (　           ) 
126,024  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,435 		 100
[  84.6]
154,178 
159,000 
d (　           ) 
126,947  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
132,589 		 100
[  87.4]
151,704 
156,000 
e (　           ) 
129,356  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
136,491 		 100
[  89.1]
153,189 
158,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



熊本中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,337,102 
5,394,326 
13,942,776 
9,666,800 
4,275,976 		 （　0.9512）
4,067,308 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     92,438,818 円　　　　（　     66,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 420.00 Ｓ2 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,395 ㎡     41.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（４区画）、２階事務所（６区画）を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 ２階建店舗兼事務所の標準的有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
85.0 
357.00 
2,590 
924,630 		 4.0  3,698,520 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
420.00 
85.0 
357.00 
2,300 
821,100 		 4.0  3,284,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
85.0 
714.00 

1,745,730 		 6,982,920 
0 
⑨年額支払賃料      1,745,730 円　×　12ヶ月　＝　      20,948,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,948,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,675,901 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,272,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,982,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,337,102 円　　　　（　        13,862 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）４
５００
　　　　-15		 1,941  
(   1,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,598 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,590 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）４
５００
　　　　-17		 1,719  
(   1,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 715,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,256,926 円  　　　       20,948,760　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,777,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       286,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,394,326 円　（　　　　　　         3,867 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,666,800 円  
（　　　　　         6,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,337,102 円      
②総費用 5,394,326 円      
③純収益　①－② 13,942,776 円      
④建物等に帰属する純収益 9,666,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,275,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,067,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,438,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区帯山九丁目９５２番１２
 3300000323600-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-15 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区帯山９丁目９５２番１２
｢帯山９－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,395  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.2:1		 診療所

ＲＣ1		 中小規模の営業所等
が多い日赤前の路線
商業地域		 北西25m市道、北東側道 水道、ガス、下水 水前寺

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 水前寺駅北東方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線市道沿いに低層店舗、事務所等が連たんする交通量が豊富な路線商業地域にあって、背後の住宅
需要を受け、低層店舗を中心に収益性が高まっており、今後も地価は上昇傾向を維持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市及びその周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域と判定した。対象地は前面の幹線市道を利用し
た熊本市中心市街地へのアクセスに優れるほか、背後地の底堅い住宅需要を背景として収益性も高まりをみせており、
地価は上昇傾向を維持しているものとみられる。主たる需要者は熊本県内外の法人事業者等が中心であり、規模・用途
のいずれも多様であるため、市場における標準的な価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は店舗兼事務所を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺の土地利用は自用の
店舗・事務所等が中心であり、投下資本に見合う賃料設定は困難なため、当該賃料収入に基づく収益価格は低位に試算
されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益価格を比較考量
し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    196,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[133.5]		 [103.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コストの上昇が懸念される中、コロナ禍
からの正常化を契機とした地域経済の回復、
設備投資及び不動産投資の増加が期待される
。

幹線道路沿いにある、交通量が多く、利便性
の高い商業地域で、背後地の住宅需要を受け
て収益性が高まっており、地価は上昇傾向を
強めている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-30		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
近商

(80,300)
b ２４１熊本
０１
-183		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ２４１熊本
０１
-215		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.5m県道
、中間画地
近商

(90,300)
d ２４１熊本
０２
-209		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東26m国道、
南西4m、
北4.5m、
三方路
準工

(70,200)
e ２４１熊本
０２
-29		 熊本市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南8.8m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,733  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,793 		 100
[  90.9]
151,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
108,076  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
158,717 		 100
[ 103.8]
152,907 
157,000 
c (　           ) 
110,604  		 100
[  80.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,158 		 100
[  93.1]
151,620 
156,000 
d (　           ) 
117,487  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
131,682 		 100
[  89.0]
147,957 
152,000 
e (　           ) 
126,947  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
132,589 		 100
[  86.4]
153,459 
158,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



熊本中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,020,749 
5,321,862 
13,698,887 
9,666,800 
4,032,087 		 （　0.9512）
3,835,321 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     87,166,386 円　　　　（　     62,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 420.00 Ｓ2 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,395 ㎡     41.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗４区画、２階は事務所６区画、計１０区画を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準設計仕様。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
85.0 
357.00 
2,580 
921,060 		 4.0  3,684,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
420.00 
85.0 
357.00 
2,230 
796,110 		 4.0  3,184,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
85.0 
714.00 

1,717,170 		 6,868,680 
0 
⑨年額支払賃料      1,717,170 円　×　12ヶ月　＝　      20,606,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,606,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,648,483 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,957,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,868,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,192 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,020,749 円　　　　（　        13,635 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収９６３
１
　　　　-6		 1,756  
(   1,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,582 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,592 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収９６３
１
　　　　-7		 1,856  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,602 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 715,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,236,362 円  　　　       20,606,040　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,726,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       286,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,321,862 円　（　　　　　　         3,815 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,666,800 円  
（　　　　　         6,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,020,749 円      
②総費用 5,321,862 円      
③純収益　①－② 13,698,887 円      
④建物等に帰属する純収益 9,666,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,032,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,835,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,166,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区帯山九丁目９５２番１２
 3300000323600-0000
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備考