別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-14 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信   TEL.
鑑定評価額 283,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区下通１丁目３番３
｢下通１－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:5.5		 店舗

ＲＣ5		 小売店舗が建ち並ぶ
繁華な中心商業地域
 南東15m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

2.6km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に位置する繁華街である。コロナ禍の影響が和らぐなか、商況は着実に回復しつつある。県下を代表す
る商業地域としてのブランド力を背景に、地価は当面強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部のアーケード街及びその周辺エリアを主とする商業地域である。主な需要者としては、県内外
の法人事業者・不動産業者が想定される。県下を代表する商業地域としてのブランド力は健在で、コロナ禍の影響が和
らぐなか、地価は今後の本格的な市況回復を見据え、当面上昇傾向で推移するものと予測する。需要の中心となる価格
帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、市中心部に位置する商業地域（アーケード商店街）であり賃貸市場の成熟度は相対的に高いものの、収益
価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと等から、現実に生起した取引事例から求められた比準価格を
より市場の実態を反映した規範性が高いものとして重視し、収益価格を関連付けて調整を行い、前年指定基準地等の価
格との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-14              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,380,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足元の景気は、コロナ禍の影響が和らぐもと
で緩やかに回復している。中央区内の土地取
引件数は、直近約２年間は概ね安定的に推移
している。

令和５年４月、近傍の熊本パルコ跡地で新た
な商業施設「ＨＡＢ＠」が開業。コロナ禍で
増加した中心商業地の空き店舗も徐々に改善
しつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１７熊本
０１
-900207		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b ２３７熊本
０１
-900060		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
c ２１１熊本
０１
-900222		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d ２４１熊本
０１
-122		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,520,733  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
2,629,408 		 100
[ 103.0]
2,552,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
2,430,000 
b (　           ) 
1,815,353  		 100
[ 130.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,490,500 		 100
[  55.2]
2,700,181 
2,570,000 
c (　           ) 
1,491,021  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,485,057 		 100
[  54.0]
2,750,106 
2,610,000 
d (　           ) 
814,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
831,535 		 100
[  31.8]
2,614,890 
2,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,450,000 円／㎡]  



熊本中央 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,094,521 
6,488,752 
19,605,769 
9,546,000 
10,059,769 		 （　0.9541）
9,598,026 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    228,524,429 円　　　　（　  1,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 110.00 ＲＣ5 455.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡      4.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～４Ｆは店舗、５Ｆ部分は塔屋を想定 ⑦有効率　  76.2 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
75.0 
82.50 
12,200 
1,006,500 		 10.0  10,065,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
7,500 
660,000 		 10.0  6,600,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
4,000 
352,000 		 10.0  3,520,000 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
3,700 
325,600 		 10.0  3,256,000 
0.0  0 

 5～ 5		 塔屋
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
455.00 
76.2 
346.50 

2,344,100 		 23,441,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,344,100 円　×　12ヶ月　＝　      28,129,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,129,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,250,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,878,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,441,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         215,657 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,094,521 円　　　　（　       221,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 収熊２４１０７
００９
　　　　-10		 13,480  
(  13,312) 		 100
[100.0]		 [ 96.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
13,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 収熊２４１０７
００９
　　　　-11		 6,481  
(   6,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 55.0]		 100
[100.0]
11,784 
c 収熊２４１０７
００９
　　　　-2		 5,460  
(   5,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 45.0]		 100
[100.0]
12,133 
熊本中央 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,687,752 円  　　　       28,129,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,359,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,488,752 円　（　　　　　　        54,989 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　     455.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,546,000 円  
（　　　　　        80,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,094,521 円      
②総費用 6,488,752 円      
③純収益　①－② 19,605,769 円      
④建物等に帰属する純収益 9,546,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,059,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,598,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,339 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    228,524,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区下通一丁目３番３
 3300000283502-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-14 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.
鑑定評価額 282,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区下通１丁目３番３
｢下通１－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:5.5		 店舗

ＲＣ5		 小売店舗が建ち並ぶ
繁華な中心商業地域
 南東15m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

2.6km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナの５類移行及び下通アーケード入口の複合商業施設（ＯＭＯ５熊本、ＨＡＢ＠熊本）の開業等により
人流が増加しているほか、空室率も改善傾向にある等商業立地性は回復基調で、需要の戻りが顕在化している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本都心に位置する商業地域の圏域で、特に下通・上通・新市街のアーケード街との代替競争関係が強い
。主たる需要者は、県内外の法人等が中心で、相対的希少性から取引が限定されており需要の中心となる標準的な規模
・価格帯の把握は困難。近隣地域周辺は、県下随一の繁華街でコロナ禍の影響等により空室率増加や収益性低下が見ら
れたが、新型コロナの５類移行及び下通アーケード入口の複合商業施設開業等により、繁華性及び需要は回復基調。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は県内随一の繁華性を誇る下通アーケード街に位置し、賃貸テナントが大半を占めるものの、収益価格には想
定要素が多分に含まれ、これら想定要素の僅かな変動で求められる価格は大きく変動する等から、収益価格の説得力に
は限界がある。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-14              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,380,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行や複合商業施設の開業
等により、中心商業地は人流回復、空室率低
下傾向にある等、需要は回復基調を強めてい
る。

下通アーケード入口の複合商業施設の開業に
より、人流回復や空テナント減少が指摘され
、繁華性及び収益性は回復基調。


１階及び２階部分すべてが空室で令和３年５
月１６日以降テナント募集となっている状態
が継続。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％ +0.4 ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-123		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,496)
b ２４１熊本
０１
-212		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３７熊本
０１
-900060		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d ２３７熊本
０１
-900231		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m市道、
東8m、二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,295,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,256,366 		 100
[  37.2]
3,377,328 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
3,210,000 
b (　           ) 
786,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
792,358 		 100
[  30.0]
2,641,193 
2,510,000 
c (　           ) 
1,815,353  		 100
[ 130.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,490,500 		 100
[  60.0]
2,484,167 
2,360,000 
d (　           ) 
1,395,719  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,443,221 		 100
[  55.6]
2,595,721 
2,470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,420,000 円／㎡]  



熊本中央 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,855,740 
6,587,108 
19,268,632 
9,546,000 
9,722,632 		 （　0.9541）
9,276,363 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    220,865,786 円　　　　（　  1,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗 110.00 ＲＣ5 455.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡      4.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗を想定 ⑦有効率　  76.2 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
75.0 
82.50 
12,100 
998,250 		 10.0  9,982,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
7,350 
646,800 		 10.0  6,468,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
4,000 
352,000 		 10.0  3,520,000 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
3,700 
325,600 		 10.0  3,256,000 
0.0  0 

 5～ 5		 塔屋
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
455.00 
76.2 
346.50 

2,322,650 		 23,226,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,322,650 円　×　12ヶ月　＝　      27,871,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,871,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,229,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,642,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,226,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         213,684 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,855,740 円　　　　（　       219,116 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０７６
４８
　　　　-13		 11,242  
(  11,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
12,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０７６
４８
　　　　-14		 12,675  
(  12,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
12,675 
c ２４１収０７６
４８
　　　　-15		 9,329  
(   9,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
11,661 
熊本中央 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,672,308 円  　　　       27,871,800　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,472,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,587,108 円　（　　　　　　        55,823 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　     455.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,546,000 円  
（　　　　　        80,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,855,740 円      
②総費用 6,587,108 円      
③純収益　①－② 19,268,632 円      
④建物等に帰属する純収益 9,546,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,722,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,276,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    220,865,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区下通一丁目３番３
 3300000283502-0000
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備考