別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.
鑑定評価額 75,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区本荘６丁目５５０番１外
｢本荘６－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 401  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東30m国道、南側道 水道、ガス、下水 南熊本

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 南熊本駅　北方

470m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業繁華性はさほど高くないものの、熊本市中心部やＪＲ南熊本駅等への接近性に優ることから、商業用途のほ
かマンション立地性が高い。用途の多様性が認められる等から需要の競合が指摘され、地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部近郊に位置する幹線道路沿いの商業地域の圏域が中心と判定され、主たる需要者は、県内
外の法人等のほか、高いマンション立地性等から規模の大きい画地については、マンション開発業者や不動産業者等の
市場参加も認められる。画地規模や取引価格にバラツキが見られる等から、需要の中心となる標準的な規模・価格帯の
把握は困難である。用途の多様性等から需要は堅調で、まとまった規模の画地については高値取引が目立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺には賃貸マンションや賃貸ビル等が見受けられるものの、自社利用の取引や分譲マンション等も
多い等収益性を反映した価格形成はなされておらず、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争
不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    196,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[111.6]		 [ 99.8]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の幹線道路沿いの商業地は、事業用地
やマンション用地としての需要が堅調で、地
価上昇局面が続いている。


商業利用のみならず優れたマンション立地性
を具備すること等から需要は高く、相対的希
少性や需要の競合等を背景に、市場競争力は
高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-900275		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m市道、
東8m、角地
近商

(100,300)
b ２４１熊本
０１
-128		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南22m県道、
北西5m、
二方路
近商

(100,300)
c ２４１熊本
０１
-276		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
南東7m、角地
近商

(100,300)
d ２３７熊本
０１
-900140		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東30m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２３７熊本
０１
-900165		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,160  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
202,632 		 100
[  98.0]
206,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
140,347  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
137,005 		 100
[  68.6]
199,716 
199,000 
c (　           ) 
135,416  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
133,575 		 100
[  66.5]
200,865 
200,000 
d (　           ) 
170,728  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
193,192 		 100
[ 100.0]
193,192 
193,000 
e (　           ) 
211,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,004 		 100
[ 112.7]
195,212 
195,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



熊本中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,496,420 
6,339,364 
20,157,056 
18,018,000 
2,139,056 		 （　0.9300）
1,989,322 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     45,211,864 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ10 1,530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   401 ㎡     17.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸）、２～１０階共同住宅（シングルタイプ）を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
75.0 
123.75 
2,600 
321,750 		 4.0  1,287,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,580 
213,300 		 1.0  213,300 
1.0  213,300 

 6～10		 共同住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,600 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  		 塔屋
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,530.00 
87.5 
1,338.75 

2,254,950 		 3,220,200 
1,933,200 
⑨年額支払賃料      2,254,950 円　×　12ヶ月　＝　      27,059,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,338.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,059,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,659,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,999,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,220,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,270 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,933,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         465,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     60,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           564 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,496,420 円　　　　（　        66,076 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０７６
４８
　　　　-10		 2,441  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,569 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０７６
４８
　　　　-11		 3,503  
(   3,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,185 
c ２４１収０７６
４８
　　　　-12		 2,328  
(   2,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,587 
熊本中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,365,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,659,564 円  　　　       27,659,400　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,500 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       546,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,339,364 円　（　　　　　　        15,809 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,018,000 円  
（　　　　　        44,933 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,496,420 円      
②総費用 6,339,364 円      
③純収益　①－② 20,157,056 円      
④建物等に帰属する純収益 18,018,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,139,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,989,322 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,211,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区本荘六丁目５５０番１
 3310000317129-0000
2 　熊本市中央区本荘六丁目５５０番２
 3310000317130-0000
3 　熊本市中央区本荘六丁目５５２番１３
 3310000328219-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.
鑑定評価額 75,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区本荘６丁目５５０番１外
｢本荘６－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 401  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東30m国道、南側道 水道、ガス、下水 南熊本

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 南熊本駅北方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は熊本市中心市街地やＪＲ南熊本駅へ近接しているがやや繁華性に劣る商業地域である。商業需要のほ
かマンション用地としての需要も見込まれることから価格は上昇傾向を維持するものとみられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心市街地縁辺にある商業地域。主たる需要者は、県内の個人事業者や法人等のほか、マンショ
ン立地性が高いことから画地規模の大きいものについては、マンション開発業者等の市場参加者も認められる。繁華性
にやや劣る商業地域ではあるが、中心市街地に接近しており、商業利用のほかマンション用地のとしての需要も認めら
れることから地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺には賃貸マンションや賃貸ビル等も存するが、自用の事務所ビル等も混在するため、収益性を重
視した価格形成がなされていないものと判断される。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    196,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[110.4]		 [ 99.8]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本県内の景気は、緩やかに回復している。
資材価格の動向等の影響下ではあるが、個人
消費等も緩やかに回復している。


商業利用のみならず、マンション適地として
の立地性も高いことから土地需要は底堅く推
移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-900165		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２３７熊本
０１
-900192		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m県道、
北1.5m、角地
近商

(90,300)
c ２４１熊本
０１
-185		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
西4m、角地
近商

(100,300)
d ２４１熊本
０１
-220		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m市道、
北東6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,427 		 100
[ 110.7]
199,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
187,639  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
196,270 		 100
[ 101.9]
192,610 
192,000 
c (　           ) 
203,180  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
199,827 		 100
[  98.8]
202,254 
202,000 
d (　           ) 
209,337  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
206,492 		 100
[ 103.0]
200,478 
200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



熊本中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,309,065 
6,327,300 
19,981,765 
18,018,000 
1,963,765 		 （　0.9300）
1,826,301 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     41,506,841 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ10 1,530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   401 ㎡     17.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～１０階共同住宅（シングルタイプ）を想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
75.0 
123.75 
2,600 
321,750 		 4.0  1,287,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,550 
209,250 		 1.0  209,250 
1.0  209,250 

 6～10		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,600 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  		 塔屋
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,530.00 
87.5 
1,338.75 

2,238,750 		 3,204,000 
1,917,000 
⑨年額支払賃料      2,238,750 円　×　12ヶ月　＝　      26,865,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,338.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,865,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,647,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,817,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,204,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,917,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         461,847 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,309,065 円　　　　（　        65,609 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０８
１５７
　　　　-3		 2,600  
(   2,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,882 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収益０８
１５７
　　　　-2		 2,140  
(   2,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,269 
c ２４１収益０８
１５７
　　　　-6		 1,546  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,514 
熊本中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,365,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,647,900 円  　　　       27,465,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,500 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       546,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,327,300 円　（　　　　　　        15,779 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,018,000 円  
（　　　　　        44,933 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,309,065 円      
②総費用 6,327,300 円      
③純収益　①－② 19,981,765 円      
④建物等に帰属する純収益 18,018,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,963,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,826,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,506,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区本荘六丁目５５０番１
 3310000317129-0000
2 　熊本市中央区本荘六丁目５５０番２
 3310000317130-0000
3 　熊本市中央区本荘六丁目５５２番１３
 3310000328219-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考