別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.
鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 885  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 診療所

ＲＣ2		 高層マンション、低
層店舗等が混在する
商業地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 熊本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   210 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 熊本駅北東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 好立地条件にある地域で、大幅な要因変動は予測されない。現在の経済動向及び需給動向等を勘案すると、今後
も地価は堅調に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中心部周辺を主として広がる商業地域一帯である。主たる需要者層は、県内外の法人事業者、投資
家等であり、画地規模によってはマンションデベロッパーも想定される。中心商業地、熊本駅、各種利便施設等への接
近性が高く、用途の多様性をはらみつつ、商業地需要は堅調である。取引価格は規模、事情等によりまちまちで、中心
となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は元本価値に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。比準価格は類似地域における最
近の事例からの試算であり、地域の実情に即した実証的な試算価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益
価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    244,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口はほぼ横ばい傾向。土地取引件
数は増加傾向にある。コロナ後の人流回復を
受け、総体的な商業地需要は堅調である。


サクラマチクマモトや熊本駅に近接し、利便
性が高い。当該地域に対する需要は堅調であ
る。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-162		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
b ２４１熊本
０１
-42		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１熊本
０１
-220		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m市道、
北東6m、角地
商業

(100,400)
d ２４１熊本
０１
-54		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m県道、
西3m、角地
商業

(90,400)
e ２３７熊本
０１
-59		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,359  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
216,883 		 100
[  83.8]
258,810 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
259,000 
b (　           ) 
183,680  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
223,424 		 100
[  87.1]
256,514 
257,000 
c (　           ) 
209,337  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
208,727 		 100
[  80.0]
260,909 
261,000 
d (　           ) 
200,314  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
233,473 		 100
[  89.1]
262,035 
262,000 
e (　           ) 
240,938  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,021 		 100
[  99.3]
253,798 
254,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



熊本中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,329,576 
14,655,032 
48,674,544 
40,656,000 
8,018,544 		 （　0.9527）
7,639,267 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    173,619,705 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 526.98 ＲＣ9 3,452.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   885 ㎡     20.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：部分貸し店舗、２Ｆ：部分貸し事務所、３～９Ｆ：単身向け住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.10 
100.0 
83.10 
2,759 
229,273 		 6.0  1,375,638 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
526.98 
100.0 
526.98 
2,100 
1,106,658 		 6.0  6,639,948 
0.0  0 

 3～ 8		 共同住宅
448.87 
100.0 
448.87 
1,470 
659,839 		 1.0  659,839 
1.0  659,839 

 9～ 9		 共同住宅
149.62 
100.0 
149.62 
1,470 
219,941 		 1.0  219,941 
1.0  219,941 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,452.92 
100.0 
3,452.92 

5,514,906 		 12,194,561 
4,178,975 
⑨年額支払賃料      5,514,906 円　×　12ヶ月　＝　      66,178,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,452.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,178,872 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,970,732 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,208,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,194,561 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,178,975 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,006,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,329,576 円　　　　（　        71,559 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０８１
３８
　　　　-5		 3,045  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[ 90.0]
2,762 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,759 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０８１
３８
　　　　-6		 3,339  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,783 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,080,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,970,732 円  　　　       66,178,872　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      520,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,236,000 円  　　　　    616,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,232,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       616,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,655,032 円　（　　　　　　        16,559 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 616,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   3,452.92 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,656,000 円  
（　　　　　        45,939 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,329,576 円      
②総費用 14,655,032 円      
③純収益　①－② 48,674,544 円      
④建物等に帰属する純収益 40,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,018,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,639,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,632 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,619,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番１
 3300000219486-0000
2 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番３
 3300000219488-0000
3 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番４
 3300000219489-0000
4 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番５
 3300000219490-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.
鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 885  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 診療所

ＲＣ2		 高層マンション、低
層店舗等が混在する
商業地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 熊本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   210 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熊本駅と中心市街地の中間にある商業地域である。店舗等のほかマンション素地需要も堅調であり、地価は上昇
傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地南西部の市電沿いの地域を中心として、熊本市内に形成された商業地域である。主な市場参
加者は、店舗等の利用を目的とする法人やマンション開発事業者等が考えられる。利便性の良好な地域であることから
マンション素地需要は堅調であり、地価も上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、画地規模や条件等により異な
ることから、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事
例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、建築コストの上昇や元本価値に見合う賃料を収
受しえないため低位に求められた。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    244,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は、概ね横ばい傾向、世帯数は
、微増傾向で推移しており、不動産需要は堅
調である。


市中心部に近い利便性の良好な商業地域であ
り、マンション素地需要も高く、地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.3 ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-42		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.5m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２３７熊本
０１
-900040		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東19m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２３７熊本
０１
-900059		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
d ２４１熊本
０１
-182		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,680  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
222,564 		 100
[  89.2]
249,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
144,802  		 100
[  70.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
240,877 		 100
[  94.0]
256,252 
256,000 
c (　           ) 
240,938  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,744 		 100
[  97.8]
258,429 
258,000 
d (　           ) 
197,578  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
208,898 		 100
[  81.5]
256,317 
256,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



熊本中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,040,392 
14,637,016 
48,403,376 
40,656,000 
7,747,376 		 （　0.9527）
7,380,925 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    167,748,295 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 526.98 ＲＣ9 3,452.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   885 ㎡     20.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３～９Ｆ：共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 類似事例等を参考に賃貸面積を査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.10 
100.0 
83.10 
2,800 
232,680 		 6.0  1,396,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
526.98 
100.0 
526.98 
2,100 
1,106,658 		 6.0  6,639,948 
0.0  0 

 3～ 8		 共同住宅
448.87 
100.0 
448.87 
1,460 
655,350 		 1.0  655,350 
1.0  655,350 

 9～ 9		 共同住宅
149.62 
100.0 
149.62 
1,460 
218,445 		 1.0  218,445 
1.0  218,445 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,452.92 
100.0 
3,452.92 

5,489,883 		 12,186,573 
4,150,545 
⑨年額支払賃料      5,489,883 円　×　12ヶ月　＝　      65,878,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,452.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,878,596 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,952,716 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,925,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,186,573 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,150,545 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         999,958 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,040,392 円　　　　（　        71,232 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０９０
３１
　　　　-9		 2,675  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,873 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,814 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０９０
３１
　　　　-10		 2,575  
(   2,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,767 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,080,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,952,716 円  　　　       65,878,596　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      520,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,236,000 円  　　　　    616,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,232,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       616,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,637,016 円　（　　　　　　        16,539 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 616,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   3,452.92 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,656,000 円  
（　　　　　        45,939 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,040,392 円      
②総費用 14,637,016 円      
③純収益　①－② 48,403,376 円      
④建物等に帰属する純収益 40,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,747,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,380,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,748,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番１
 3300000219486-0000
2 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番３
 3300000219488-0000
3 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番４
 3300000219489-0000
4 　熊本市中央区呉服町二丁目３６番５
 3300000219490-0000
5 　
6 　
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備考