別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区花畑町１２番６外
｢花畑町１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の飲食店舗ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東8m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

2.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 熊本市中心部の飲食店街である。コロナ禍が収束したことで、地価はまずは以前の水準を指標に回復を目指すと
予測する。近年のホテル竣工等の周辺地域の集積性が高まったこともあり、需要は回復している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、アーケード街背後の飲食店街を中心に、熊本市中心部に位置する商業地域の範囲と判定した。需要者は
、資金力を有する地元法人及び個人事業者を中心として、県外の法人、投資家等に及ぶ。中層の飲食店ビルを中心とす
る繁華な商業地域であり、コロナ禍の収束もあって客足は回復途上である。開発・整備が続く桜町・花畑地区に近接し
、今後の発展的な外部要因も見込まれることから、不動産市況は回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、賃貸物件が多く見られる地域であるが、収益価格は試算の過程において想定要素を多分に含み、収益価格
の信頼性には限度がある。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映し
た客観的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    580,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.6]		 [100.0]
100		 656,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    631,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和による資産インフレの傾向に加え、
熊本市都市圏に世界的半導体企業が進出した
こともあり、都市部の地価は上昇傾向での推
移が続いている。

感染症による経済への影響が収束し、客足も
回復しており、地価は上昇傾向に転じている
。


商業収益等に影響を与える特段の要因変動は
認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-4		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
b ２４１熊本
０１
-37		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２３７熊本
０１
-900035		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１熊本
０１
-214		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
562,638  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
570,515 		 100
[  80.6]
707,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
708,000 
b (　           ) 
515,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
521,908 		 100
[  82.3]
634,153 
634,000 
c (　           ) 
618,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
658,477 		 100
[  96.8]
680,245 
680,000 
d (　           ) 
656,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
662,227 		 100
[  98.0]
675,742 
676,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



熊本中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,831,737 
9,516,526 
26,315,211 
21,865,500 
4,449,711 		 （　0.9541）
4,245,469 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    101,082,595 円　　　　（　    493,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 178.38 ＲＣ5F1B 1,045.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡      9.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～５階：店舗（フロアー貸し）を想定 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
178.38 
89.5 
159.58 
3,700 
590,446 		 6.0  3,542,676 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
178.38 
79.8 
142.39 
4,500 
640,755 		 6.0  3,844,530 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.38 
89.5 
159.58 
3,700 
590,446 		 6.0  3,542,676 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
175.98 
89.3 
157.18 
3,100 
487,258 		 6.0  2,923,548 
0.0  0 

 5～ 5		 店舗
158.58 
88.1 
139.78 
3,100 
433,318 		 6.0  2,599,908 
0.0  0 

計
1,045.68 
87.6 
915.69 

3,229,481 		 19,376,886 
0 
⑨年額支払賃料      3,229,481 円　×　12ヶ月　＝　      38,753,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     915.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,753,772 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,100,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,653,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,376,886 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         178,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,831,737 円　　　　（　       174,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）７
７９５
　　　　-4		 4,357  
(   4,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,357 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）７
７９５
　　　　-5		 4,901  
(   4,872) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,901 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,695,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,325,226 円  　　　       38,753,772　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,597,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,881,500 円  　　　　    339,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       678,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,516,526 円　（　　　　　　        46,422 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 339,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　   1,045.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,865,500 円  
（　　　　　       106,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,831,737 円      
②総費用 9,516,526 円      
③純収益　①－② 26,315,211 円      
④建物等に帰属する純収益 21,865,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,449,711 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,245,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,082,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     493,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区花畑町１２番６
 3300000304555-0000
2 　熊本市中央区花畑町１２番３１
 3300000304577-0000
3 　熊本市中央区花畑町１２番７
 3300000304556-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 653,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区花畑町１２番６外
｢花畑町１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の飲食店舗ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東8m市道 水道、ガス、下水 熊本

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 熊本駅　北東方

2.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍からの回復等から商業地の需要は堅調であり
、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    663,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    501,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、下通アーケード背後の飲食店街を中心として、熊本市中心部に形成された商業地域である。主たる市場
参加者は、資本力のある地元法人や個人事業主を中心として、県外の法人や投資家等が考えられる。国内外の旅行客や
飲食客等の人流の回復等もあり、地価は上昇基調で推移している。市場の中心価格帯は、画地規模や条件等により異な
るため把握が困難な困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事
例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、建築コストの上昇や元本価値に見合う賃料を収
受しえないため低位に求められた。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    580,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 651,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    631,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は、概ね横ばい傾向、世帯数は
、微増傾向で推移しており、不動産需要は堅
調である。


新型コロナウイルス感染症の５類移行等に伴
い、国内外の観光客を含め人流が回復してお
り、地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-122		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２４１熊本
０１
-4		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c ２４１熊本
０１
-212		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１熊本
０１
-187		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
814,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
830,721 		 100
[ 122.2]
679,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
680,000 
b (　           ) 
562,638  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
571,078 		 100
[  82.1]
695,588 
696,000 
c (　           ) 
786,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
792,358 		 100
[ 124.4]
636,944 
637,000 
d (　           ) 
527,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
609,682 		 100
[  95.7]
637,076 
637,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    663,000 円／㎡]  



熊本中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,303,373 
8,982,939 
26,320,434 
21,801,000 
4,519,434 		 （　0.9541）
4,311,992 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    102,666,476 円　　　　（　    501,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 178.00 ＲＣ5F1B 1,042.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   205 ㎡      9.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   17.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
178.00 
90.0 
160.20 
3,650 
584,730 		 6.0  3,508,380 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
178.00 
80.0 
142.40 
4,500 
640,800 		 6.0  3,844,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.00 
90.0 
160.20 
3,650 
584,730 		 6.0  3,508,380 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
175.00 
90.0 
157.50 
3,000 
472,500 		 6.0  2,835,000 
0.0  0 

 5～ 5		 店舗
158.00 
90.0 
142.20 
3,000 
426,600 		 6.0  2,559,600 
0.0  0 

計
1,042.00 
88.3 
920.00 

3,181,860 		 19,091,160 
0 
⑨年額支払賃料      3,181,860 円　×　12ヶ月　＝　      38,182,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,182,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,054,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,127,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,091,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         175,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,303,373 円　　　　（　       172,212 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０９０
３１
　　　　-5		 4,146  
(   4,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]
4,591 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０９０
３１
　　　　-6		 3,730  
(   3,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]
4,399 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,690,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,290,939 円  　　　       38,182,320　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,873,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       676,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,982,939 円　（　　　　　　        43,819 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　   1,042.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,801,000 円  
（　　　　　       106,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,303,373 円      
②総費用 8,982,939 円      
③純収益　①－② 26,320,434 円      
④建物等に帰属する純収益 21,801,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,519,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,311,992 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,034 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,666,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     501,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区花畑町１２番６
 3300000304555-0000
2 　熊本市中央区花畑町１２番７
 3300000304556-0000
3 　熊本市中央区花畑町１２番３１
 3300000304577-0000
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備考