別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区上通町１番１６
｢上通町４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:4.5		 店舗

Ｓ3		 各種の小売店舗が建
ち並ぶアーケードの
商業地域		 東10m市道 水道、ガス、下水 上熊本

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 上熊本駅南東方

2.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ後の人流回復はあるものの、相対的な地位の低下が認められることから、地価の回復は相対的に鈍くなる
と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    886,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上通、下通、新市街アーケード商店街及びその周辺部の熊本市中心商業地域一帯である。主たる需要者層
は、資金力のある県内外の法人事業者、投資家等である。供給は少なく、コロナ後の人流回復等を背景に、中心商業地
の需要は回復傾向にある。取引価格は規模、事情等によりまちまちで、中心となる価格帯は把握できないが、土地建物
総額で数億円規模が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は元本価値に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。一方、比準価格は類似地域にお
ける最近の事例からの試算であり、地域の実情に即した実証的な試算価格である。したがって、実証的な比準価格を重
視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-4               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,250,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口はほぼ横ばい傾向。土地取引件
数は増加傾向にある。コロナ後の人流回復を
受け、総体的な商業地需要は堅調である。


一定の出店需要は認められるものの、再開発
事業等の影響により、中心的な商業地域とし
ての地位は低下傾向にある。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７熊本
０１
-60		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b ２４１熊本
０１
-212		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１熊本
０１
-214		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ２４１熊本
０１
-122		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e ２４１熊本
０１
-186		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,815,353  		 100
[ 130.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,490,500 		 100
[ 112.0]
1,330,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
786,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
792,358 		 100
[  60.0]
1,320,597 
1,290,000 
c (　           ) 
656,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
660,913 		 100
[  50.7]
1,303,576 
1,280,000 
d (　           ) 
814,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
831,535 		 100
[  63.7]
1,305,392 
1,280,000 
e (　           ) 
856,164  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
874,143 		 100
[  66.0]
1,324,459 
1,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



熊本中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,218,011 
11,521,215 
29,696,796 
19,672,500 
10,024,296 		 （　0.9541）
9,564,181 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    227,718,595 円　　　　（　    886,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 235.00 ＲＣ4 940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡      7.5 m x   34.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し店舗 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
235.00 
75.0 
176.25 
8,208 
1,446,660 		 10.0  14,466,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
235.00 
80.0 
188.00 
5,000 
940,000 		 10.0  9,400,000 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
235.00 
80.0 
188.00 
3,500 
658,000 		 10.0  6,580,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
940.00 
78.8 
740.25 

3,702,660 		 37,026,600 
0 
⑨年額支払賃料      3,702,660 円　×　12ヶ月　＝　      44,431,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,431,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,554,554 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,877,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,026,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         340,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,218,011 円　　　　（　       160,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０８１
３８
　　　　-7		 4,960  
(   4,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
8,479 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,208 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０８１
３８
　　　　-9		 6,265  
(   6,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
8,073 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,525,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,665,915 円  　　　       44,431,920　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,822,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       610,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,521,215 円　（　　　　　　        44,830 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,672,500 円  
（　　　　　        76,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,218,011 円      
②総費用 11,521,215 円      
③純収益　①－② 29,696,796 円      
④建物等に帰属する純収益 19,672,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,024,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,564,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    227,718,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     886,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区上通町１番１６
 3300000202633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 5-2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区上通町１番１６
｢上通町４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:4.5		 店舗

Ｓ3		 各種の小売店舗が建
ち並ぶアーケードの
商業地域		 東10m市道 水道、ガス、下水 上熊本

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 上熊本駅　南東方

2.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中心商業地のアーケードの商業地域で、郊外型店舗との競合、桜町再開発やコロナ禍の影響により
空室率が高止まりし、商業繁華性及び需要が停滞しているため、地価は横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    884,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上通・下通・新市街アーケード商店街及び周辺部の中心商業地域である。主な需要者は全国展開をする
大手法人や地元法人等である。旧来から自己使用の店舗又は貸店舗を営んでいる所有者が多いため出物は少なく、郊外
型店舗との競合、桜町再開発やコロナ禍の影響により空室率が高止まりし、商業繁華性及び需要が停滞している。需要
の中心となる価格帯の明確な把握は困難であるが、土地建物の投資総額は数億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食や物販等の出店需要はあるものの、旧来から店舗等を営んでいる所有者が多く出物が少ないことから、
一般的な賃料水準から求められる収益価格よりも、立地条件から稀少性を加味した高い取引価格で取引されるケースが
多いため、収益価格が実態的な取引価格に比較して低位に求められる傾向がある。したがって比準価格を中心に、収益
価格も比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本都市圏の景気はコロナ禍から比較的脱却
した感があり、さらに菊陽町にＴＳＭＣが進
出することも影響し、全体的に不動産需要は
堅調である。

郊外型店舗との競合、桜町再開発やコロナ禍
の影響により空室率が高止まりしており、需
要回復に至らず、地価は横ばい傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-123		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,496)
b ２４１熊本
０１
-186		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,300)
c ２３７熊本
０１
-900231		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m市道、
東8m、二方路
商業

(100,600)
d ２３１熊本
０１
-900261		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,295,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,256,366 		 100
[  88.4]
1,421,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
856,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
858,732 		 100
[  66.2]
1,297,178 
1,270,000 
c (　           ) 
1,395,719  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,425,058 		 100
[ 106.1]
1,343,127 
1,320,000 
d (　           ) 
821,730  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
857,886 		 100
[  63.0]
1,361,724 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



熊本中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,972,786 
10,293,876 
29,678,910 
19,672,500 
10,006,410 		 （　0.9541）
9,547,116 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    227,312,286 円　　　　（　    884,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 235.00 ＲＣ4 940.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡      7.5 m x   34.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
235.00 
75.0 
176.25 
8,000 
1,410,000 		 10.0  14,100,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
235.00 
80.0 
188.00 
5,000 
940,000 		 10.0  9,400,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
235.00 
80.0 
188.00 
3,400 
639,200 		 10.0  6,392,000 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
235.00 
80.0 
188.00 
3,200 
601,600 		 10.0  6,016,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
940.00 
78.8 
740.25 

3,590,800 		 35,908,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,590,800 円　×　12ヶ月　＝　      43,089,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,089,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,447,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,642,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,908,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         330,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,972,786 円　　　　（　       155,536 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）９
６６３
　　　　-7		 6,265  
(   6,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
8,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）９
６６３
　　　　-8		 4,960  
(   4,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
7,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,525,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,585,376 円  　　　       43,089,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,676,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       610,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,293,876 円　（　　　　　　        40,054 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　     940.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,672,500 円  
（　　　　　        76,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,972,786 円      
②総費用 10,293,876 円      
③純収益　①－② 29,678,910 円      
④建物等に帰属する純収益 19,672,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,006,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,547,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    227,312,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     884,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区上通町１番１６
 3300000202633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考