別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -18 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区水前寺５丁目２９８番
｢水前寺５－２１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 水前寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 水前寺駅南東方

1.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は高級住宅地域として名声の高い水前寺地区にあって、住環境、利便性に優れることから、マンション
用地を含めた土地需要は依然堅調であり、地価は今後も上昇傾向を維持するものとみられる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              168,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中心市街地の東部周辺にある住宅地域と判定した。対象不動産が存する地域は、富裕層を中心とし
て従来から人気の高い水前寺地区にある高級住宅地域であり、利便性にも優れていることから、マンション用地として
の土地需要も堅調に推移している。主たる需要者は自己利用目的の富裕層、大規模画地についてはマンション開発事業
者であり、需要の中心となる価格帯は㎡単価１６万円～１８万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性に着目した価格であり、想定項目を含むものの、対象不動産の
最有効使用に則した試算価格として一定の説得力を有する。よって、同一需給圏内の規範性の高い取引事例から求めら
れ、現実の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を重視しつつ、開発法による価格を十
分に関連付け、さらに代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    224,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[136.5]		 [101.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全国的な物価高、建築コストの上昇の影響を
受けつつも、市内の住宅投資は概ね堅調に推
移している。


富裕層を中心に従来から人気の高い住宅地域
で、住環境、利便性に優れ、マンション用地
を含めた土地需要は今後堅調に推移するとみ
られる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-45		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１熊本
０１
-162		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南東4m、
二方路
２中専

(80,200)
c ２４１熊本
０１
-278		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
d ２４１熊本
０１
-286		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
南5m、角地
２中専

(70,200)
e ２４１熊本
０１
-47		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,936  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,042 		 100
[  92.1]
168,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
194,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
191,764 		 100
[ 112.0]
171,218 
173,000 
c (　           ) 
113,326  		 100
[  70.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
161,108 		 100
[  94.9]
169,766 
171,000 
d (　           ) 
167,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
171,808 		 100
[ 100.0]
171,808 
174,000 
e (　           ) 
124,792  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,409 		 100
[  77.2]
167,628 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



熊本中央 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は分譲マンション適地であり、賃貸用建物の想定よりも分譲マンション想定が現実的なことから、収益
還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,080,039,576 
871,480,793 
13 
580,000 
2,310.00 
325,000 
2,486.00 
⑧開発法による価格 　　          208,558,783 円　　　　（　              168,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -18　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,238 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,238.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
424.00 ㎡  2,486.00 ㎡  2,410.00 ㎡  76.00 ㎡  2,310.00 ㎡  ＲＣ・7F
 (    33 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      34.2 ％）  （     200.8 ％）  （     194.7 ％）  （       6.1 ％）  （     92.92 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.2 ｍ

  23.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 580,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    580,000 円／㎡　　×　　     2,310.00 ㎡　　＝　　　　       1,339,800,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,339,800,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   325,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   341,250 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    341,250 円／㎡　　×　　　   2,486.00 ㎡　　＝　　　　         848,347,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,339,800,000 円　　×　　　　　     15 ％　　＝　　　　         200,970,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,049,317,500 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 66,990,000 円  (      5 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　           59,889,060 円 
販売総額(2期) 66,990,000 円  (      5 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　           56,338,590 円 
販売総額(3期) 1,205,820,000 円  (     90 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          963,811,926 円 
収入合計 － － － － 1,080,039,576 円 
支出 建築工事費(1期) 84,834,750 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           78,200,673 円 
建築工事費(2期) 84,834,750 円  (     10 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　           72,813,666 円 
建築工事費(3期) 678,678,000 円  (     80 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          542,467,325 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 100,485,000 円  (     50 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           92,627,073 円 
販売管理費(2期) 100,485,000 円  (     50 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           85,372,056 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 871,480,793 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,080,039,576 円　　－　　　　　　          871,480,793 円　　＝　　　　　           208,558,783 円 

              168,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区水前寺五丁目２９８番
 3300000296761-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -18 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区水前寺５丁目２９８番
｢水前寺５－２１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

2:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 水前寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 水前寺駅南東方

1.0km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅やマンション等が混在する人気の住宅地域である。住環境も良好なことから底堅い需要が認められ、今
後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              167,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部から東部を中心とした利便性・快適性に優れた住宅地域。主な需要者は、自用での居住目
的の高所得者、大規模画地についてはマンション開発事業者である。住環境に恵まれた人気の高い地域であり、地価は
上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、地域のブランドに着目した需要者層の存在や画地規模によりバラツキが
みられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は高層共同住宅地を最有効使用と判定していることから、比準価格のほか開発法による価格も試算した。開発法
は投資採算性を重視した価格であり、一定の説得力を有するが、適用の過程において想定要素を含む。よって、現実の
取引価格を反映した実証性の高い比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し
、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    224,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[137.0]		 [101.0]
100		 171,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本県内の景気は、緩やかに回復している。
資材価格の動向等の影響下ではあるが、個人
消費等も緩やかに回復している。


資材高騰の影響は認められるが、住環境が良
好な高級住宅地域であり、堅調な地価需要を
背景に地価は強含み傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-34		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
b ２４１熊本
０１
-66		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10.5m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
c ２４１熊本
０１
-269		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
北4m、二方路
２住居

(80,200)
d ２４１熊本
０１
-161		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,003  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
152,762 		 100
[  90.3]
169,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
150,376  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
163,893 		 100
[  96.0]
170,722 
172,000 
c (　           ) 
181,847  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
179,598 		 100
[ 107.1]
167,692 
169,000 
d (　           ) 
128,401  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  83.4]
184,750 		 100
[ 108.2]
170,749 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



熊本中央 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は分譲マンション適地で、賃貸用建物を想定する収益還元法よりも分譲マンションを想定する開発法が
現実的であることから収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地のため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,162,431,270 
955,795,197 
13 
600,000 
2,310.00 
350,000 
2,486.00 
⑧開発法による価格 　　          206,636,073 円　　　　（　              167,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -18　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,238 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,238.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
424.00 ㎡  2,486.00 ㎡  2,410.00 ㎡  76.00 ㎡  2,310.00 ㎡  ＲＣ・7F
 (    33 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      34.2 ％）  （     200.8 ％）  （     194.7 ％）  （       6.1 ％）  （     92.92 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.2 ｍ

  23.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 600,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    600,000 円／㎡　　×　　     2,310.00 ㎡　　＝　　　　       1,386,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,386,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   364,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    364,000 円／㎡　　×　　　   2,486.00 ㎡　　＝　　　　         904,904,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,386,000,000 円　　×　　　　　     15 ％　　＝　　　　         207,900,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,112,804,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 69,300,000 円  (      5 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           63,880,740 円 
販売総額(2期) 69,300,000 円  (      5 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           60,090,030 円 
販売総額(3期) 1,247,400,000 円  (     90 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　        1,038,460,500 円 
収入合計 － － － － 1,162,431,270 円 
支出 建築工事費(1期) 90,490,400 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           85,124,319 円 
建築工事費(2期) 90,490,400 円  (     10 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           80,084,004 円 
建築工事費(3期) 723,923,200 円  (     80 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          602,666,064 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 103,950,000 円  (     50 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           97,785,765 円 
販売管理費(2期) 103,950,000 円  (     50 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           90,135,045 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 955,795,197 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,162,431,270 円　　－　　　　　　          955,795,197 円　　＝　　　　　           206,636,073 円 

              167,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区水前寺五丁目２９８番
 3300000296761-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考