別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -17 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　笹川　鼓   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区大江６丁目１３番７
｢大江６－１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南11m市道 水道、ガス、下水 水前寺

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北１１ｍ市
道		 交通

施設		 水前寺駅北西方

500m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性が良好で、近隣には商業施設、医療施設、文化施設等が充実しており住環境に優れているため、土地
需要は高い。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部を中心とした住宅地域。主な需要者は、賃貸経営目的の事業者等もみられるが、自用での
居住目的の高所得者が中心である。周辺には大型商業施設や医療施設等も充実しており、人気の高い地域であり、地価
は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、標準的画地規模で
３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺には賃貸マンション等も見受けられるが、主な需要者は自己利用の個人であり、住居の快適性・
利便性を重視しており、取引の意思決定においては、類似不動産の取引価格が重要な判断要素となるため、比準価格を
重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    224,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[132.3]		 [103.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本県内の景気は、緩やかに回復している。
資材価格の動向等の影響下ではあるが、個人
消費等も緩やかに回復している。


特段の変動はないが、利便施設へ近接してい
る人気の高い良好な住宅地域であり、堅調な
地価需要を背景に地価は強含み傾向で推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-45		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１熊本
０１
-53		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c ２４１熊本
０１
-283		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
２住居

(70,200)
d ２４１熊本
０１
-66		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10.5m市
道、中間画地
２中専

(60,200)
e ２４１熊本
０１
-126		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
２中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,936  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,830 		 100
[  89.2]
175,818 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
168,691  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
172,198 		 100
[  99.9]
172,370 
178,000 
c (　           ) 
160,247  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
152,544 		 100
[  88.2]
172,952 
178,000 
d (　           ) 
150,376  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
163,893 		 100
[  92.2]
177,758 
183,000 
e (　           ) 
190,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,299 		 100
[ 110.4]
175,090 
180,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



熊本中央 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,421,270 
702,808 
2,718,462 
1,914,780 
803,682 		 （　0.9728）
781,822 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,768,682 円　　　　（　     88,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,550 
139,500 		 1.0  139,500 
1.0  139,500 

 2～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,560 
140,400 		 1.0  140,400 
1.0  140,400 

 1～ 1		 駐車場
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

279,900 		 279,900 
279,900 
⑨年額支払賃料        279,900 円　×　12ヶ月　＝　       3,358,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,358,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       176,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,350,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          279,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          68,151 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,421,270 円　　　　（　        16,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０８
１５７
　　　　-7		 1,678  
(   1,607) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,682 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,595 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収益０８
１５７
　　　　-8		 1,419  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,540 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,600 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 211,608 円  　　　        3,526,800　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,700 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,400 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,808 円　（　　　　　　         3,479 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,914,780 円  
（　　　　　         9,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,421,270 円      
②総費用 702,808 円      
③純収益　①－② 2,718,462 円      
④建物等に帰属する純収益 1,914,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 803,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 781,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,768,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区大江六丁目１３番７
 3300000255600-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -17 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区大江６丁目１３番７
｢大江６－１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南11m市道 水道、ガス、下水 水前寺

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、１１ｍ
市道		 交通

施設		 水前寺駅　北西方

500m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 公共交通機関が充実し、大型商業施設との接近性等利便性に優れた地域であり、従来より人気の高い住宅地域で
ある。それら状況等を背景に、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中心部までの接近性に優れた住宅地域一帯であり、典型的な需要者は熊本市における高所得者層が
中心である。近隣地域においては、一般住宅のほか、事務所・共同住宅等も見られ、土地利用について用途の多様性が
認められる。また、大型商業施設・医療施設等も付近に立地することから、分譲マンション需要も認められる。土地価
格は標準的画地規模で総額３，６００万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては共同住宅等も散見されるが、土地投資額に見合う賃料設定が可能な地域ではなく、収益価格は低位
に求められたものと判断する。なお、典型的な市場参加者である個人は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標
にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと思料される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断
し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    224,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[133.0]		 [103.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の基調としては緩やかに回復しているも
のの、先行きについて、海外の経済動向及び
資材価格の動向等の影響に注視が必要である
。

生活利便性に優る住宅地として人気が高いエ
リアであり、旺盛な宅地需要を背景に今後も
地価は上昇傾向で推移するものと判断される
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-133		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m市道、
北西2m、
準角地
近商

(100,240)
b ２４１熊本
０１
-163		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c ２４１熊本
０１
-269		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
北4m、二方路
２住居

(80,200)
d ２４１熊本
０１
-270		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
南4m、角地
２住居

(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
178,711  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
194,524 		 100
[ 111.0]
175,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
114,877  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
112,646 		 100
[  65.0]
173,302 
179,000 
c (　           ) 
181,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
178,040 		 100
[ 102.0]
174,549 
180,000 
d (　           ) 
92,222  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
96,932 		 100
[  55.8]
173,713 
179,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



熊本中央 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,419,183 
702,160 
2,717,023 
1,914,780 
802,243 		 （　0.9728）
780,422 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,736,864 円　　　　（　     87,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,550 
139,500 		 1.0  139,500 
1.0  139,500 

 2～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,550 
139,500 		 1.0  139,500 
1.0  139,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

279,000 		 279,000 
279,000 
⑨年額支払賃料        279,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,348,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,348,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　       ％　＝　　       167,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,348,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          279,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,419,183 円　　　　（　        16,927 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０７
９７６
　　　　-44		 1,261  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収益０７
９７６
　　　　-47		 1,453  
(   1,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,544 
c ２４１収益０７
９７６
　　　　-48		 1,590  
(   1,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,590 
熊本中央 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,600 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 210,960 円  　　　        3,516,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,700 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,400 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,160 円　（　　　　　　         3,476 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,914,780 円  
（　　　　　         9,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,419,183 円      
②総費用 702,160 円      
③純収益　①－② 2,717,023 円      
④建物等に帰属する純収益 1,914,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 802,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 780,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,863 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,736,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区大江六丁目１３番７
 3300000255600-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考