別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -15 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　信久   TEL.
鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区京町２丁目２１０番１
｢京町２－７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 市街地中心に近い閑
静な既成住宅地域
 西6m市道 水道、ガス、下水 上熊本

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 従来から名声のある優良住宅
地		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 上熊本駅　南東方

700m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心にアパート、駐車場も見られる住環境の良好な既成住宅地域である。市中心部・最寄り駅に比較
的近い文教地区であるため、需要は安定しており、今後も地価は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、居住環境が良好な従来から名声のある京町・新屋敷・水前寺・大江等の優良及び準優良住宅地域。需要
者は熊本市内の富裕層、不動産開発業者・マンション業者等である。都心に比較的近く、教育環境も良好なこと等から
需要は堅調である。小画地の更地は２，５００万円程度であるが、土地は４，５００～５，５００万円前後、新築戸建
物件は７，５００～８，５００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンション、共同住宅等の収益物件も混在し、分譲マンション、一般住宅の賃貸も見られるが、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。特に、居住の快適性を重視する準優良住宅地域であ
るので本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得てい
るものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    224,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[146.5]		 [101.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は人流の増加にともなう個人消費が
けん引役となり、緩やかに回復しており、熊
本市内の品等良好な住宅地の需要は堅調であ
る。

都心に比較的近く、教育環境や住環境に恵ま
れた準優良住宅地域である。従来から富裕層
に人気が高く、需要は堅調に推移している。


規模がやや大きいが、需要は安定している。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２７熊本
０１
-900362		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２３１熊本
０１
-900146		 熊本市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 北9m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ２３７熊本
０１
-900122		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２３７熊本
０１
-900028		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北3m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
e ２４１熊本
０１
-142		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,728  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
156,696 		 100
[ 101.0]
155,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
73,228  		 100
[  70.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  89.0]		 100
[  80.0]
154,419 		 100
[  98.9]
156,137 
158,000 
c (　           ) 
82,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
100,298 		 100
[  70.0]
143,283 
145,000 
d (　           ) 
100,146  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
106,754 		 100
[  71.3]
149,725 
151,000 
e (　           ) 
114,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
125,769 		 100
[  79.2]
158,799 
160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



熊本中央 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,701,007 
2,859,954 
9,841,053 
8,226,800 
1,614,253 		 （　0.9760）
1,575,511 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     35,807,068 円　　　　（　     73,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 257.00 ＲＣ3 739.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   489 ㎡     24.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ ⑦有効率　  87.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
257.00 
84.0 
216.00 
1,682 
363,312 		 1.0  363,312 
1.0  363,312 

 2～ 2		 共同住宅
241.45 
89.5 
216.00 
1,682 
363,312 		 1.0  363,312 
1.0  363,312 

 3～ 3		 共同住宅
241.45 
89.5 
216.00 
1,682 
363,312 		 1.0  363,312 
1.0  363,312 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
739.90 
87.6 
648.00 

1,089,936 		 1,089,936 
1,089,936 
⑨年額支払賃料      1,089,936 円　×　12ヶ月　＝　      13,079,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     648.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,079,232 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,962 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,425,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,089,936 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,089,936 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         265,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,701,007 円　　　　（　        25,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０４４
４８
　　　　-4		 1,452  
(   1,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,686 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,682 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収０４４
４８
　　　　-5		 1,260  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,650 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 393,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 784,754 円  　　　       13,079,232　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       262,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,859,954 円　（　　　　　　         5,849 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     739.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,226,800 円  
（　　　　　        16,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,701,007 円      
②総費用 2,859,954 円      
③純収益　①－② 9,841,053 円      
④建物等に帰属する純収益 8,226,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,614,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,575,511 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,222 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,807,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区京町二丁目２１０番１
 3300000200618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -15 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.
鑑定評価額 75,300,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区京町２丁目２１０番１
｢京町２－７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 市街地中心に近い閑
静な既成住宅地域
 西6m市道 水道、ガス、下水 上熊本

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 高級住宅街 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 上熊本駅南東方

700m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は熊本市中心商業地域に近接する住宅地域にあって、居住環境、利便性に優れ、富裕層を中心に従来か
ら人気が高く、今後も土地需要は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心市街地縁辺にある高級住宅地域と判定した。対象不動産が存する地域は、従来から富裕層を
中心に人気の高い、住環境、利便性に優れる住宅地域で、土地需要は堅調に推移しており、地価は引き続き上昇傾向を
維持するものとみられる。主たる需要者は熊本都市圏に居住する富裕層及び自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の
中心となる価格帯は㎡単価１４万円～１６万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺は、一般住宅と共同住宅が混在する地域であるが、利用の中心は自己利用目的の一般住宅であり、土
地の価格に見合う賃料水準が形成されていない。したがって低位に試算された収益価格の説得力は低く、自己利用目的
の取引市場における価格水準をより強く反映した比準価格の説得力は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    224,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[103.0]		 100
[145.6]		 [101.0]
100		 161,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全国的な物価高、建築コストの上昇の影響を
受けつつも、市内の住宅投資は概ね堅調に推
移している。


熊本市中心商業地域に近接する利便性の高い
高級住宅地域であり、富裕層を中心に土地需
要は堅調に推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-142		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
b ２４１熊本
０１
-254		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
c ２４１熊本
０１
-141		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.5m市道、
中間画地
近商

(90,240)
d ２４１熊本
０１
-245		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e ２４１熊本
０１
-164		 熊本市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
125,893 		 100
[  82.9]
151,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
119,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
123,619 		 100
[  81.8]
151,123 
153,000 
c (　           ) 
137,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
138,068 		 100
[  91.1]
151,557 
153,000 
d (　           ) 
95,545  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.5]
100,793 		 100
[  66.9]
150,662 
152,000 
e (　           ) 
157,299  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
159,458 		 100
[ 102.8]
155,115 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



熊本中央 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,560,053 
2,849,445 
9,710,608 
8,226,800 
1,483,808 		 （　0.9760）
1,448,197 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     32,913,568 円　　　　（　     67,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 257.00 ＲＣ3 739.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   489 ㎡     24.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ファミリータイプ（２ＬＤＫ５４㎡４戸）を想定。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 標準設計仕様。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～ 3		 住宅
257.00 
84.0 
216.00 
1,690 
365,040 		 1.0  365,040 
1.0  365,040 

 2～ 2		 住宅
241.45 
89.5 
216.00 
1,650 
356,400 		 1.0  356,400 
1.0  356,400 

 1～ 1		 住宅
241.45 
89.5 
216.00 
1,650 
356,400 		 1.0  356,400 
1.0  356,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
739.90 
87.6 
648.00 

1,077,840 		 1,077,840 
1,077,840 
⑨年額支払賃料      1,077,840 円　×　12ヶ月　＝　      12,934,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     648.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,934,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       646,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,287,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,077,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,077,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         262,438 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,560,053 円　　　　（　        25,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収９６３
１
　　　　-35		 1,435  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収９６３
１
　　　　-36		 1,385  
(   1,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,697 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 393,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 776,045 円  　　　       12,934,080　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       262,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,849,445 円　（　　　　　　         5,827 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     739.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,226,800 円  
（　　　　　        16,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,560,053 円      
②総費用 2,849,445 円      
③純収益　①－② 9,710,608 円      
④建物等に帰属する純収益 8,226,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,483,808 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,448,197 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,962 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,913,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区京町二丁目２１０番１
 3300000200618-0000
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備考