令和6年1月15日　提出 熊本中央 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区渡鹿５丁目７６７番９ ｢渡鹿５－５－４１｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 東海学園前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東海学園前駅　西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には病院や大学等が存する利便性が良好な住宅地域である。街路条件にやや難があるものの、龍神橋の移設 等で周辺地域とのアクセスも向上し、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中心部に比較的近い住宅地域で具体的には渡鹿、黒髪、新大江等を中心とするエリアがその範囲で ある。需要者は居住用建物の建築を目的とする勤労者世帯が中心である。近隣地域は全体的に街路条件にやや難がある が、地域内でも街路条件が良好な画地に対する需要は旺盛である。標準的規模は１５０㎡から２００㎡程度で中心とな る価格は土地が１５００万円程度、新築建物付きで３５００万円から４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域と地域的特性の類似性が高い事例を採用して求めた市場性を反映した価格で実証性は高い。当該地 域には賃貸用共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模が小さく、市場性のある賃貸用共同住宅を想定することは 非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。よって本件では比準価格を重視し、前年標準価格からの検討及び代 表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [108.0] 100 100 [101.0] 100 [140.0] [103.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市における中品等の住宅地域で、近年の 建築費の高騰で新規に土地を取得する動きは やや停滞しているが、中古物件の需要は旺盛 である。 周辺の高品等の住宅地価格が上昇しているた め近隣地域の地価水準に割安感が出ているこ とから地価は安定的緩やかな上昇基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％