別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -9 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区帯山４丁目３９０番１０
｢帯山４－２９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 水前寺

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 水前寺駅　北東方

2.5km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 人気の小中学校区に位置することから需要者の選好性は強い。近年建替えや画地を分割し分譲されるケース等も
見られ、周辺環境は向上傾向にある。当面の間、人気の高い住宅地域としてやや発展傾向に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は帯山地区等を中心とする圏域である。主たる需要者は中間所得者層の個人等で、需要の中心となる規模・
価格帯は、規模については概ね１５０～２００㎡前後、土地のみで総額１，５００～２，５００万円前後、土地建物総
額で４，５００～５，０００万円前後である。人気の小中学校区で住環境や利便性も高いことから子育て層を中心に需
要は高く、顕在化した取引価格は高値で推移している。また、既存住宅の建替え等も進んでおり住環境は向上傾向。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が高いこと等から周辺においてはアパート等も散見されるが、区画整然とした閑静な住宅地域で中規模一般住宅
地としての利用が多く、居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的の取引が中心であること等から、収益価格の説
得力は弱いと判断される。したがって帯山地区にて生起した代替競争不動産の取引事例から求めた実証性の高い比準価
格を採用し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[101.0]		 100
[129.2]		 [103.0]
100		 96,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地域は、低金利や良好な雇用・
所得環境を背景に利便性の高い地域を中心に
人気が高く、住宅地需要は堅調。


需要者の選好性は強く、既存住宅の建替えや
宅地の細分化も見受けられる。住環境・利便
性いずれも良好で、他地域との比較における
競争力は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-67		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
b ２４１熊本
０１
-146		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
c ２４１熊本
０１
-176		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
南4m、角地
１中専

(70,150)
d ２３７熊本
０１
-900100		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e ２４１熊本
０１
-213		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.5m道路、
北西3m、角地
近商

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,044  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,226 		 100
[ 119.6]
95,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
98,400 
b (　           ) 
101,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,700 		 100
[ 100.0]
100,700 
104,000 
c (　           ) 
93,318  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
90,895 		 100
[  97.9]
92,845 
95,600 
d (　           ) 
88,739  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,975 		 100
[ 100.0]
93,975 
96,800 
e (　           ) 
72,601  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
87,360 		 100
[  94.7]
92,249 
95,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



熊本中央 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,414,325 
717,760 
2,696,565 
2,125,270 
571,295 		 （　0.9728）
555,756 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,630,818 円　　　　（　     51,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   244 ㎡     14.0 m x   17.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,460 
146,000 		 1.0  146,000 
1.0  146,000 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,470 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

293,000 		 293,000 
293,000 
⑨年額支払賃料        293,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,516,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,516,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       175,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,340,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           293,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          293,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          71,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,414,325 円　　　　（　        13,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０７６
４８
　　　　-4		 1,508  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,503 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収０７６
４８
　　　　-5		 1,453  
(   1,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,453 
c ２４１収０７６
４８
　　　　-6		 1,624  
(   1,566) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,518 
熊本中央 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,900 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 210,960 円  　　　        3,516,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,000 円  　　　　     31,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         717,760 円　（　　　　　　         2,942 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,125,270 円  
（　　　　　         8,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,414,325 円      
②総費用 717,760 円      
③純収益　①－② 2,696,565 円      
④建物等に帰属する純収益 2,125,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 571,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 555,756 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,630,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区帯山四丁目３９０番１０
 3300000263412-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本中央 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -9 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊本市中央区帯山４丁目３９０番１０
｢帯山４－２９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 水前寺

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 水前寺駅北東方

2.5km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は熊本市の東部に位置する従来から人気の高い住宅地域にある。居住環境に優れ、土地需要は依然とし
て堅調なため、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熊本市東部の住宅地域と判定した。対象不動産が存する地域は、商業施設、公共施設、中心市街地への接
近性に優れる従来から人気の高い住宅地域で、街路の幅員はやや狭いものの、良好な住環境を形成しており、依然とし
て土地需要は堅調に推移している。主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中
心となる価格帯は２００㎡程度で総額１，８００万円～２，０００万円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺は、一般住宅と共同住宅が混在する地域であるが、利用の中心は自己利用目的の一般住宅であり、土
地の価格に見合う賃料水準が形成されていない。したがって低位に試算された収益価格の説得力は低く、自己利用目的
の取引市場における価格水準をより強く反映した比準価格の説得力は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊本中央 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[101.0]		 100
[126.1]		 [103.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全国的な物価高、建築コストの上昇の影響を
受けつつも、市内の住宅投資は概ね堅調に推
移している。


従来から人気の高い住環境に優れる住宅地域
であり、土地需要は依然として堅調に推移し
ており、地価は上昇傾向を維持している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本中央 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１熊本
０１
-146		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
b ２４１熊本
０１
-175		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
東4m、二方路
２中専

(70,150)
c ２４１熊本
０１
-176		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
南4m、角地
１中専

(70,150)
d ２４１熊本
０１
-217		 熊本市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１熊本
０１
-67		 熊本市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
101,292 		 100
[ 107.8]
93,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
96,800 
b (　           ) 
84,214  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
89,168 		 100
[  96.9]
92,021 
94,800 
c (　           ) 
93,318  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
91,344 		 100
[ 100.9]
90,529 
93,200 
d (　           ) 
96,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,443 		 100
[ 104.5]
94,204 
97,000 
e (　           ) 
110,044  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
113,896 		 100
[ 121.7]
93,588 
96,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,500 円／㎡]  



熊本中央 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,425,978 
718,180 
2,707,798 
2,125,270 
582,528 		 （　0.9728）
566,683 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,879,159 円　　　　（　     52,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本中央 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   244 ㎡     14.0 m x   17.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（各階２ＬＤＫ５０㎡２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外部階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,470 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,470 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

294,000 		 294,000 
294,000 
⑨年額支払賃料        294,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,528,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,528,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       176,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,351,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,793 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          71,585 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,425,978 円　　　　（　        14,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収９６３
１
　　　　-1		 1,495  
(   1,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,543 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１収９６３
１
　　　　-2		 1,331  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,464 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本中央 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,900 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 211,680 円  　　　        3,528,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,000 円  　　　　     31,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,600 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         718,180 円　（　　　　　　         2,943 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,125,270 円  
（　　　　　         8,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,425,978 円      
②総費用 718,180 円      
③純収益　①－② 2,707,798 円      
④建物等に帰属する純収益 2,125,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 582,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 566,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,879,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本中央 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊本市中央区帯山四丁目３９０番１０
 3300000263412-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考