令和6年1月15日　提出 熊本中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　信久   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区本山４丁目２１４番 ｢本山４－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、寮 等が混在する既成住 宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 熊本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 熊本駅　東方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ熊本駅に比較的近く、小学校に隣接する国道背後の住宅地域である。市中心部や文教施設等にも比較的近く 利便性に恵まれており、需要は堅調であり、今後も地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央区本山・世安町・本荘・琴平・弥生町等の市中心部に比較的近い、新築住宅も点在する既成住宅地 域。需要者は熊本市の居住者が中心である。小・中学校に近く生活の利便性に恵まれており、需要は堅調である。小画 地の更地は１３００万円程度であるが、土地は１５００～２０００万円前後、新築戸建物件は３５００～４０００万円 程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は不整形地であり規模もやや小さいため、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快 適性を重視した自己使用目的の取引が多い住宅地域であり、比較的近い類似地域に信頼性のある取引事例も得られた。 以上より現実の市場を適切に反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概 ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,900 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [110.4] [100.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は人流の増加にともなう個人消費が けん引役となり、緩やかに回復しており、熊 本市内の利便性の比較的良好な住宅地の需要 は堅調である。 小・中学校及び交通施設に近く、生活の利便 性に恵まれているため、需要は堅調であり、 地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％