令和6年1月12日　提出 新上五島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 -2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.

鑑定評価額 1,570,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が密集す る集落内の既成住宅 地域 南西6.3m町道、南東側道 水道 相河停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ町道 交通 施設 相河バス停南東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が密集する旧国道沿いの住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。地価は下落幅が縮小しつつ あるが、人口減少、高齢化に伴い需要の減少は続いており、当分の間は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新上五島町北部の住宅地域が中心で、広域的には町全域の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好 性からその範囲は町内の近隣居住者等にほぼ限定され、同一需給圏外からの転入者はほとんどいない。近隣地域は利便 性がやや劣る地域であるため、人口減少・高齢化の進行等の影響もあり、宅地需要の減少が続いている。需要の中心と なる価格帯は、取引件数が少なく、取引される価格帯もバラツキがあり、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から広域的に信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価 格は、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地 域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、さらに当該地域の需給 動向、単価と総額の関連等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進行している。個人消費 は物価上昇の影響が見られるものの、観光は 旅行支援等により回復傾向が続いている。 小規模住宅が密集する集落地域で、特段の変 動要因はない。需要は引き続き弱い状況が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％