令和6年1月12日　提出 佐々 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町本田原免字沖田１４１番５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗のほかに医院等 が見られる商業地域 北西11m町道 水道、下水 佐々 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場に近い商業地域 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 佐々駅北東方 450m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、役場周辺の中心的商業地域で、今後も概ね現状を維持すると予測する。背後人口の微増傾向、役場 庁舎建替え等による利便性向上への期待感等から、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐々町及び県内の類似価格帯の商業地域である。需要者の中心は、地元及び同一需給圏内の個人及び法 人事業者である。当該地域は、佐々町役場周辺の既成商業地域で、町内における繁華性は優る。佐々ＩＣ周辺の郊外型 大型店への顧客の流出はあるが、背後人口の微増傾向から概ね繁華性は維持されている。役場庁舎の建替えによる利便 性向上への期待感等から、地価は上昇傾向にある。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域 は、自用の建物が大部分で賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当該地域は、実際の 市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、周辺標準 地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。佐々町 は、佐々ＩＣの供用開始で利便性が向上し、 背後人口は微増傾向にある。人口増加は県内 では希少である。 背後人口の微増傾向、工事が進捗中の役場庁 舎の建替えと交通網の整備による利便性向上 への期待感等から、地価は上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％